주택임대차계약시 주의사항에 대하여

주택에 대한 임대차계약을 체결할때는 조심해야 하는 사항들이 참 많습니다.

임대차를 하려는 건물이 미등기는 아닌지?

임대인과 직접 계약을 하는지 대리인과 하는지?

임차인역시 본인이 직접 계약을 하는지 대리인이 가서 하는지?

등등 확인해야 하는 사항들이 많은데 오늘은 주택임대차계약시 주의사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 위임장을 가지고 있는 대리인과 계약할 때 주의할점은?

대리인과 계약을 할때는 임대인의 인감증명서와 인감도장이 찍혀 있는 위임장이 정확한지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

임대인과의 통화가능여부도 확인해보고 부동산 공적장부와 임대인이 동일인인지도 확인을 해야 합니다.

서류와 임대인을 확인하고 믿을수 있는 공인중개사사무실에서 계약서를 작성하시는게 좋습니다.

간혹 수수료를 아끼겠다고 직거래로 하는 경우가 있는데 이런경우 사기위험이 있기 때문에 조심해야 합니다.

2. 임대인을 대리하여 임대인 배우자와 계약을 체결할경우 주의해야 할점은?

임대차계약을 할때는 반드시 등기부등본상의 소유자가 아니여도 계약은 가능합니다.

등기부등본상의 소유자는 아니더라도 임대차계약을 할수 있는 적법한 권한을 가졌다면 임대차 계약을 할수 있습니다.

적법하게 임대권한을 가진 사람에는 임대인과 그로부터 그 권리를 위임받은 사람도 모두 포함되는 것입니다.

그렇기 때문에 위 질문처럼 대리인과 계약서를 작성해야 하는 경우라면 대리인임을 증명하는 위임장과 인감증명서를 확인해서 적법한 대리인인지 확인을 해야 합니다.

인감증명서의 인감과 위임장에 있는 도장이 일치하는지 확인을 하고 본인과의 통화를 해서 확인절차를 거친 후 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

3. 거주하고 있는 임차주택에 명의신탁자가 나타나서 이사 갈것을 요구한다면 어떻게 해야 할까요?

만약 임차인이 건물을 인도받아 점유하고 있고(살고 있음) 확정일자를 받았다면 문제가 될것은 없습니다.

이 주택의 등기부등본상의 소유자인 명의수탁자는 적법한 소유자로 인정됩니다.

등기부등본상의 소유자가 행한 주택의 처분 및 관리행위는 유효합니다.

비록 명의신탁자(실제 집주인)이 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마치고 나서 임차인에게 주택의 반환을 요구한다고 하더라도 임차인은 그 요구를 따르지 않아도 됩니다.

이때는 명의신탁자가 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다.

4. 직거래를 할경우 현 임차인과 계약을 하나요? 현 임대인과 계약을 해야 하나요?

실생활에서 많이 하는 질문입니다.

기존의 임차인이 사정상 계약기간을 채우지 못하고 나가게 될경우 신규 임차인은 기존의 임차인과 계약을 해야하는지? 아니면 임대인과 계약을 해야 하는지문제입니다.

만약 기존의 임차인과 계약을 하게된다면 건물 소유주에게 임대차계약에 대한 권리를 주장할수 없기 때문에 반드시 임대인과 계약을 체결해야 합니다.

기존의 임차인이 광고를 하고 새로운 임차인을 찾았다고 하더라도 반드시 건물의 소유자 즉 임대인과 계약을 해야 합니다.

그래야만 계약이 종료될 경우 임대차보호법에 의하여 안전하게 임대보증금을 돌려받을수 있습니다.

또한 임차권등기명령도 신청할수 있습니다.

5. 미등기 상태의 주택에 대하여 임대차계약을 작성할때 주의할 점은 무엇인가요?

비록 미등기 상태의 주택이라고 할지라도 정상적인 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았고 실제 거주하고 있다면 주택임대차보호법의보호를 받을수 있습니다.

그래도 미등기 건물에 대한 임대차계약을 작성한때는 좀더 주의를 하셔야 합니다.

먼저 미등기 상태이므로 실제 소유자가 될사람이 임대인인지 반드시 확인을 해야 합니다.

6. 미성년자와 직거래로 부모님 동의하에 부모님 계좌로 보증금을 송금 받아 계약을 체결한 경우 계약의 효력여부는?

미성년자가 법률행위를 하는 경우 반드시 법정대리인의 동의가 있어야 법률행위로 인정이 됩니다.

만약에 법정대리인의 동의가 없이 미성년자와 계약을 체결했다면 미성년자 또는 그 부모님이 언제든지 계약을 취소할수 있습니다.

계약이 취소되면 처음부터 계약의 효력이 없다고 간주해서 보증금과 그 동안 받은 월세를 모두 반환해야 합니다.

하지만 위 계약 내용은 계약당시 부모님과 통화를 직접 했고 보증금도 부모님이 직접 송금을 해서 보냈기 때문에 법정대리인ㅇ의 동의가 있었다고 판단을 할수 있습니다.

7. 실소유주가 아닌 가등기권자인 사람과 계약을 해도 되나요?

가등기는 매매예약 기등기와 담보가등기 2가지가 있습니다.

담보가등기는 순위를 보전하고 담보된 채권까지 설정을 하는 것이라 저당권과 같은 개념으로 보면 됩니다.

하지만 매매예약 가등기는 순위보전의 목적외에도 추후에 본등기를 하게 되면 가등기 설정 날짜로 소급해서 소유자로 인정이 되는 것입니다.

그러니 매매예약 가등기가 되어 있는 주택을 임대차계약을 할때에는 현재 등기부등본에 명시된 소유자와 가등기권자 모두와 계약을 해야 합니다.

아나면 등기상 소유자와 계약을 하고 특약사항란에 "가등기권자는 본 임대차계약을 향후 본등기 하게 되면 승계한다"라고 넣고 인적사항, 자필서명 및 도장을 받아두어야 합니다.

하지만 등기부등본상으로는 설정되어 있는 가등기가 담보가등인지 매매예약 가등기인지는 표시가 되어 있지 않습니다.

그렇기 때문에 계약을 할 주택에 가등기가 설정되어 있다면 좀더 신중하게 생각하고 계약하시기 바랍니다.

오늘은 주택임대차계약시 주의해야 할 점들에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차계약서를 작성하다보면 정말 많은 변수들이 있습니다.

쉽게 넘어갈수도 있지만 절대 그냥 넘어가서는 안되는 문제들도 있습니다.

계약서를 작성할때는 꼼꼼히 확인하고 도장을 찍으시기 바랍니다.

궁금하신점은 언제든지 물어봐주세요.