주택임대차보호법중 대항력과 확정일자에 대하여

임차인들이라면 관심있게 봐야하는 것이 대항력과 확정일자라는 말일것입니다.

주택임대차보호법중에서 대항력과 확정일자가 얼마나 중요한지 한번이라도 임대한 집이 문제가 된적이 있다면 절실하게 느끼셨을 것입니다.

왜 대항력과 확정일자가 중요할까요?

* 확정일자를 받는 이유 및 확정일자 받는 방법에 대하여.

* 대항력이란 무엇일까요?

주택임대차보호법 (이하, 주임법)의 제3조 제1항에서 나타내고 있듯이 "대항력"은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 새로운 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이라고 나타내고 있습니다.

이는 등기를 하지 않아도 세입자인 임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때에 그 다음날부터 대항령이 발생합니다. 

여기서 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다는 뜻은 다음날 오전 0시부터 생김을 뜻합니다.

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

그리고 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 "우선변제권은 ①대항요건 (주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있다고 말하고 있습니다.

그럼 이와 관련하여 간단하게 사례 몇 가지를 살펴 보겠습니다.

1. 임대인의 승낙을 받아 임차인이 다른 제3자와 전대차 계약을 하고, 전차인이 전입신고를 할 경우 임차인은 대항력을 가질 수 있나요?

임대차 계약을 한 당사자가 임차주택에 직접 거주를 하지 않고 전차인을 통해 간접 점유를 하게 되면 임차인의 주민등록을 이전하지 않은 경우라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대한 전차인이 주택을 인도받아서 전차인의 이름으로 전입신고를 한 때는 그때부터 임차인은 제3자에 대해서 대항력을 취득하게 됩니다. 

2. 부양자인 아내와 아들만 전입신고를 하고 계약자인 임차인은 전입신고를 못했을 경우 대항력이 있을까요?

대항요건은 임대차계약 본인에게만 아니라 공동생활을 하는 가족 전원에게 미치게 됩니다. 

그래서 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입이 안되어도 주택임대차보호법의 대항력을 인정받게 됩니다.

3. 확정일자를 받을 때 계약자가 아닌 배우자가 대신 받을 수 있나요? 그리고 계약서의 원본이 아닌 사본에 확정일자를 받을 수 있나요?

확정일자를 받기 위해서 꼭 계약자 본인이 가지 않아도 됩니다. 하지만 계약서는 반드시 원본이어야 합니다. 

주민센터나 등기소에 원본계약서와 계약자의 신분증만 있으면 확정일자를 받을 수 있습니다. 그러니 계약자 본인이 아닌 다른 가족 구성원도 계약서 원본과 신분증을 꼭 지참해야 합니다.

4. 계약종료 전에 미리 재계약서를 작성하고 확정일자를 미리 받았고, 보증금 증액분은 계약종료 날짜에 임금하기로 하는 경우에 확정일자는 언제 효력을 발생하게 되나요?

증액계약서를 계약만료일 전에 미리 작성하고 확정일자도 미리 받았어도 증액하는 보증금을 계약만기일에 입금을 한다면 보증금을 지급하는 날짜에 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다. 

이는 보증금에 대한 우선변제권이기 때문에 보증금을 지불하는 날짜에 효력이 발생하는 것으로 해석이 되는 것입니다.

5. 부부 공동명의로 계약을 할 때 한 사람만 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

처음에도 언급했지만 대항력의 요건은 전입신고와 실제거주입니다.

그러니 계약자가 부부 공동명의로 계약을 한다면 두 명 모두 전입신고가 되어야 하는 것이 원칙입니다.

하지만 전세보증금은 각자의 지분을 표시하지 않는 불가분채권으로 인식하기 때문에 공동명의자 중에서 한 명이라도 전입신고가 되어 있고 실제거주를 하게 되면 전입신고를 하지 않은 공동명의자에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.

6. 거주하는 임차주택이 경매신청기입등기가 되었는데 확정일자를 받지 않은 경우 등기가 경료된 후에도 확정일자를 받을 수 있을까요?

경매신청기입등기가 된 후에도 확정일자를 받을 수 있고, 확정일자를 받은 후에는 판결없이도 배당요구를 할 수 있습니다. 

하지만 중요한 건, 우선변제권을 받기 위해선 꼭 경매신청기입등기보다 앞서서 확정일자를 받아야 하지요. 

그래도 살다보면 이런 저런 경우가 발생하는데, 경매신청기입등기가 들어온 이후에 확정일자를 받아도 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류, 가압류 채권자에게는 우선할 수는 없지만 후순위 담보권자 또는 기타 일반 채권단들 보다는 우선해서 배당을 받을 수 있습니다.

7. 다세대 주택 빌라의 임대차계약시 계약서에 지번만 기재하고 몇 동, 몇 호는 기재없이 전입신고와 확정일자를 받았을 때 대항력이 있을까요?

다세대주택인 빌라의 임대차 계약시 동호수는 기재하지 않고 지번만을 신고해서 주민등록이 되면, 이는 판례에 의해서 임대차에 대한 유효한 공시방법이라 볼 수 없습니다. 이 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다.

8. 계약이 만료되지 않은 상황에서 일시적으로 지방으로 이전하였다가 다시 전입신고를 할 경우 다시 확정일자를 받아야 하나요?

확정일자를 다시 받을 필요는 없지만, 대항력은 주민등록을 전출한 때에 상실하였고 재전입신고를 한 때 그 다음날 다시 발생하게 됩니다. 

그래서 다시 전입신고를 한 다음날을 기준으로 후순위 담보권자에 대해서는 순위가 우선하지만 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 사이에 설정된 저당권자 등 다른 담보권자에 대해서는 후순위로 밀리게 됩니다. 

9. 임대차계약을 9월19일에 하였고, 전입신고와 확정일자는 9월25일에 받았는데, 같은 날 은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이때 근저당보다 선순위가 될 수 있나요?

여러 차례 말씀 드리지만, 주택임대차보호법 상 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 한 다음 날에 효력이 생깁니다. 

그리고 전입신고를 했을 때 주민등록을 마친 것으로 보지요. 

그래서 사례의 경우는 임차인의 대항력은 9월 26일 대항요건을 갖추게 되어서 우선변제권을 갖게 되어 25일 근저당권설정등기보다 후순위권리자가 됩니다.

10. 다세대 주택 신축 빌라 임대차 계약시 실제 동 표시와 주민등록이 공부상의 동 표시와 불일치 되었다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

결론부터 단호하게 말씀드리면, 주임법의 보호를 받을 수 없는 사례입니다. 

주택임대차보호법에서 주택의 인도와 함께 대항력의 요건으로 주민등록을 요구하는 이유는 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 확실하게 인식할 수 있게 하는 공시방법이기 때문입니다. 

그리고 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부로 결정이 되는 것입니다. 

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그래서 주민등록이 공부상의 동 표시와 일치하지 않는다면 주임법에서 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록이 되지 않기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 것입니다. 

이 때 임차인이 동호수를 정정하여 주민등록을 하면 그때부터 주임법의 보호를 받을 수 있게 되는 것입니다.

오늘은 주택임대차보호법중에서 가장 중요한 내용중 하나인 대항력과 확정일자에 대하여 알아보았습니다.

예전에도 계속하여 이야기 하는 것 중하나가 대항력과 확정일자의 중요성입니다.

대항력과 확정일자를 모두 갖추고 있어야 소중한 보증금을 지킬수 있기 때문에 반드시 대항력과 확정일자에 대하여 잘 알아두시기 바랍니다.