계약기간 만료에 따른 신규 임차인과의 계약문제들

일반적을 임대차계약서를 작성할때 2년단위의 계약을 가장 많이 합니다.

상가는 1년단위로 계약하는 경우도 있습니다.

계약기간이란것 자체가 그 기간동안은 계약을 유지한다는 의미인데 세상을 살다보면 그렇지 않은 경우들이 간혹 생기기도 합니다.

이번시간에는 계약기간이 남아있는동안 새로운 임차인과의 계약에 대하여 알아보겠습니다.

신규건물에 입주하여 2년 계약을 하고 식당을 운영하던중 갑자기 사정이 생겨서 6개월정도 운영하다가 더이상은 운영을 못하게 되었습니다.

기존의 임차인은 임대인과는 상관없이 별도의 광고를 내고 부동산에 이야기를 해서 새로운 임차인을 찾아서 권리금을 받고 계약을 하려고 합니다.

이럴경우 임대인은 새로운 임차인과 계약서를 다시 작성해도 될까요?

임대인은 기존의 임차인과 계약을 해지하기로 한후 새로운 임차인과 임대차계약을 작성할수 있습니다.

하지만 기존의 임차인의 임대차 종료일 1년 후인 임대차 계약을 해지요청을 임대인은 거절할수도 있습니다.

임대인은 기존의 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 새로운 임차인을 찾아서 계약을 요구하면, 특별한 사정이 없는한 계약을 방해하거나 권리금 회수기회를 방해할수 없습니다.

임대차 기간이 1년 이상 남았을 경우라면 기존 임차인이 새로운 임차인과의 계약을 주선할 경우 특별한 사유가 없는 한 임대인은 새로운 임대차 계약을 거부할수 있습니다.

즉 임대차 기간의 종료가 6개월 전부터 종료전까지는 임대인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 거부할수 없지만 계약기간이 1년이상 남았을 경우라면 계약을 거부할수 있다고 합니다.

단 특별한 사정이란 당사자들이 증명을 해야 하는 것이기 때문에 이점도 잘 알고 있어야 합니다.

무조건 거부를 하거나 해주어야 하는 것이 아니라 특별한 사정이란 것이 반드시 존재해야 하는 것입니다.

그럼 비슷한 경우를 다시 예를 들어보겠습니다.

2년전 계약을 하고 영업을 계속하던 임차인이 계약만료 2달을 앞두고 새로운 임차인을 대리고 와서 당장 계약을 해달라고 하는데 임대인은 계약을 해주어야 할까요?

위에서 설명했듯이 임차인은 임대차 기간이 종료되기 6개월전부터 종료시점까지 새로운 임차인을 찾아서 임대인에게 새로운 임대차계약을 작성을 요구하면 임대인은 특별한 사정이 없는한 임차인의 요구조건을 들어주어야 합니다.

하지만 임차인이 3기의 월세를 지급안했거나, 임차인의 의무를 현저하게 위반한 경우, 건물의 하자에 의하여 공사를 해야하는등 정당한 사정이 있다면 새로운 임차인과의 신규 임대차 계약을 거부할수 있습니다.

이에 따른 내용은 당사자 본인이 증명해야 합니다.

그리고 기존의 계약과 꼭 동일한 계약을 할필요는 없습니다.

새로운 임차인과의 계약은 주변시세나 다른 여건에 의하여 기존의 계약과 달라도 문제가 될것은 없습니다.

이상으로 계약기간 만료에 따른 임대차계약에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.