묵시적 갱신과 상가권리금의 보호에 대하여 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

묵시적 갱신과 상가권리금의 보호에 대하여

Posted by sunnyfunny
2019. 6. 4. 08:00 부동산이야기
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임대차계약을 진행하고 계약기간이 종료되었을때 임대인과 임차인이 기존의 계약에 대하여 특별한 변동이 없다면 기존의 계약서대로 다시 계약이 연장됩니다.

이를 묵시적갱신이라고 합니다.



묵시적 갱신에 대하여는 여러번 글을 작성했기 때문에 시간내서 한번 읽어보시면 이해를 하실수 있을겁니다.


오늘 이야기해볼 내용은 묵시적갱신과 권리금에 대한 이야기 입니다.

이 두개가 무슨 상관이 있을가 하시겠지만 주변에서 흔하게 일어나는 일이라 한번 적어보겠습니다.



임차인 A는 보증금 1억에 월200만원을 주고 상가를 임대하여 운영중이었습니다.

그러던중 계약기간이 종료되어서 임대인B와 묵시적 갱신에 의하여 영업을 계속하고 있습니다.

그런데 사정이 생겨서 더이상 운영을 못하게 되어서 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받기로 하고 임대인에게 계약을 해달라고 부탁을 했습니다.


그런데 임대인은 아직 묵시적 갱신으로 인하여 계약기간 중이고 계약기간이 많이 남아있기 때문에 새로운 임차인과의 계약을 해줄수 없다고 합니다.

임차인은 이번에 새로운 임차인을 놓칠경우 권리금에 대하여 손해를 많이 입을수 밖에 없어서 부탁을 계속 하고 있는데 임대인은 계속하여 거절하고 있습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할까요?


주택임대차보호법에서는 임차인은 임대차의 기간이 종료되기 6개월부터 임대차 종료시점까지 새로운 임차인을 주선할수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 새 임대차계약을 거절하여 임차인이 손해를 보게 되지 않게 해야 하며, 만약 손해가 발생될시 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 한다고 나옵니다.


그런데 여기에서 문제가 되는것은 묵시적 갱신인데, 묵시적 갱신의 이유로 임대인은 새로운 계약을 방해하고 있는 것입니다.

묵시적 갱신중에 임차인이 계약을 해지를 원할시에는 계약기간의 종료와 상관없이 3개월전에 미리 이야기하면 3개월후에는 그 계약을 종료할수 있습니다.


즉 묵시적 갱신으로 인하여 계약기간이 아직 1년이 남았다고 해도 3개월전에 이야기를 한다면 남은 9개월은 없는 계약기간이 된다는 이야기입니다.


그러므로 위의 사정으로 인하여 임차인이 계약을 해지한다는 통보를 임대인에게 3개월전에 하였다면 3개월 후에 계약이 종료되기도 하고, 그 사이에 새로운 임차인을 구함으로써 권리금 회수기회를 보호받을수 있습니다.


임대인은 정당한 사유없이 새로운 임대차계약을 거부한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할수 있습니다.



많은 분들이 묵시적 갱신이 이루어지면 기존의 계약과 동일한 기간동안 거주해야 한다고 착각하시는데 절대 그렇지 않습니다.

3개월전에 이야기를 하면 이야기를 한 3개월후에는 계약을 종료할수 있다는 것을 알고 계시기 바랍니다.


그러면 임대인도 묵시적 갱신에 의하여 계약이 연장되었을때 3개월 전에 이야기 하면 임차인과 계약을 종료할수 있을까요?

이럴경우에는 임차인의 의사에 따라서 계약기간동안 거주를 희망하면 계약기간동안 그대로 거주하여도 됩니다.

이는 사회적 약자인 임차인을 보호하기위한 제도이기 때문에 잘알아두시기 바랍니다.


임차인이 하나더 알아두셔야 할 사항이 있는데 구두로만 즉 말로만 계약종료를 이야기하지 마시라는 것입니다.

민법에서는 구두로한 약속도 지켜야 한다고 나오지만 나쁜 임대인을 만나면 그런적 없다고 할수도 있기 때문입니다.

전화상으로 한다면 녹취를 해두시고, 문자로 보내시고 저장을 잘 해놓으시기 바랍니다.

더 안전한건 내용증명을 보내는 것입니다.


이상으로 묵시적 갱신에 의한 권리금 보호에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.


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