재건축 재개발과 관련된 단어뜻 정리

얼마전 3기 신도시가 발표되고 말들이 많습니다.

그리고 1기 신도시가 이제는 재개발 이야기가 나올정도로 오래되었습니다.

주변에 재건축이나 재개발과 관련해서 궁금해 하시는 것들이 많은데 이게 생각보다 어렵습니다.

일반 아파트나 주택을 사고 파는 것이 아니라 앞으로의 진행을 예측도 해야하고 분석해야 할것이 정말 많습니다.

그래서 재건축이나 재개발에 투자하는 분들보면 참 부지런하게 정보를 모으고 다니십니다.

이번시간에는 재건축이나 재개발에 관심이 있으신분들이나 부동산에 관심이 있으신 분들을 위해서 부동산 용어들을 좀 설명해 드리겠습니다.

조금은 어렵다고 느낄수도 있지만 그냥 한번 천천히 읽어보세요.

1. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비.

총사업비란 사업이 시작하면서부터 끝날 때까지의 모든 비용을 합한 것을 말합니다.

여기에는 공사비와 기타사업비로 분류가 됩니다. 

공사비는 시공비라고도 하며, 순수하게 건축하는 데만 들어간 금액이고, 기타사업비는 공사비를 제외한 모든 항목을 합한 금액입니다.

공사비(시공비)

공사비는 용어 그대로 공사하는데 필요한 금액이며, 시공비라고도 한다고 말씀드렸습니다.

건축자재비, 공사 인건비, 철거비 등이 들어가고, 총사업비 중에서 가장 많은 비율을 차지하게 됩니다.

기타사업비

기타사업비는 총사업비에서 공사비를 차감한 금액입니다. 

즉, 현금청산자를 위한 보상비, 설계용역비, 각종 금융비용, 세금과 공과금, 조합사무실 운용비용, 일반분양을 위한 인건비 또는 홍보비, 그리고 만약의 사태에 대비하기 위한 예비비 등등 기타사업비에 해당하는 항목이 매우 많습니다. 

2. 대지지분.

내가 단독주택 25평을 소유하고 있다면 내가 가진 대지지분도 25평이 됩니다. 

하지만 아파트나 다세대 같은 집합건물일 경우에는 한정된 토지에 주택이 여러 채가 지어지므로 한 채당 갖게 되는 대지지분은 작아지게 됩니다. 

집합건물의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 보면 각 세대별로 소유자가 소유한 대지의 면적이 나와 있습니다. 

표제부에 있는 '대지권의 표시'란에 대지권의 비율입니다.

만약 대지권의 비율이 '49,330분의 36.1982'라고 나왔다면 전체 대지면적이 4만 9,330㎡이고, 이 중에서 대략 36㎡가 내가 소유한 대지지분의 면적이 되는 것입니다. 

단, 이 수치는 '대지권의 목적인 토지의 표시' 상의 면적과 비율이 같을 때 해당합니다. 

재건축, 재개발 사업에서는 대지지분만을 보게 되니, 투자를 할 때 전용면적 외에도 대지지분을 반드시 살펴봐야 합니다.

3. 기부채납비율.

기부채납이란 정비기반시설을 만들기 위해 대지의 소유권을 지방자치단체에 주는 것을 뜻합니다. 

아파트 단지의 전체 총대지면적 중에서 지자체에 기부채집하는 면적의 비율을 기부채납비율이라고 하는 것입니다. 

이 기부채납비율이 높아지게 되면 아파트를 지어올릴 대지 면적이 적어지므로 세대수도 줄게 되지요. 

그래서 그만큼의 사업성이 떨어지게 되어 투자자들의 입장에서는 기부채납비율이 높은 것이 그다지 반가워하지 않습니다.

4. 일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 - (대지지분 x 기부채납비율) - 조합원분양 필요 대지지분

조합원인 한 개인이 소유한 대지지분 중에서 일정 비율이 기부채납이 됩니다. 

그리고서 남은 대지지분 면적에 아파트를 올리게 되는 것입니다. 

이중 일부는 조합원 개인이 분양받을 조합원분양 아파트에 사용이 되고, 또 그 나머지는 일반분양 아파트를 건설하는데 사용이 됩니다. 

이렇듯 조합원이 가진 대지지분 중에서 일반분양 아파트를 건설하는데 사용되는 대지지분을 '일반분양 기여 대지지분'이라고 합니다.

5.순수건축비 = 평당 공사비 x 계약면적

순수건축비는 아파트를 짓는데 필요한 금액을 뜻합니다.

그래서 금융비용이나 보상비, 기타 비용 등은 제외가 됩니다. 

공사비(시공비)와 유사한 개념이지만, 더욱 상세하게 말해서 한 세대를 건축하는데 필요한 공사비입니다. 비슷하게 '세대당 공사비 또는 세대당 시공비'라고 보면 됩니다.

순수건축비는 평당 공사비(평당 시공비)에 계약면적을 곱해서 구합니다. 

아파트에는 전용면적, 분양면적, 계약면적 등이 쓰입니다. 

전용면적은 한 세대가 실제로 사용하는 면적, 한마디로 집 내부의 면적만을 말합니다. 

그리고 이 전용면적에 복도, 계단 및 엘리베이터의 면적을 더한 값이 분양면적이 됩니다. 

이 분양면적이 우리가 통상적으로 말하는 '25평형 아파트'라고 할 때 25평이 됩니다. 

또 이 분양면적에 주차장, 놀이터, 노인정, 기계실 등 여러 부대복리시설까지 모두 더하게 되면 계약면적이 됩니다. 

​이런 부대시설 또한 건축비가 들어가게 되므로 순수건축비를 계산할 때 분양면적이 아니라 계약면적으로 계산을 하는 것입니다. 

6. 조합원 건축원가

조합원 건축원가는 조합원분양 물량의 아파트를 건설하기 위해 들어가는 비용입니다.

여기에는 순수건축비 뿐 아니라 사업을 추진하기 위해 사용된 각종 기타사업비가 포함이 됩니다.

좀 복잡하시다면, 총사업비가 공사비와 기타사업비로 구성된다는 점을 생각해 보시면 됩니다. 

조합원 건축원가에 공사비에 해당하는 순수건축비와 기타사업비가 들어가는 것이라 생각하면 이해가 쉬울 것입니다. 

7. 일반분양 수익 = 일반분양 분양가격 - 순수건축비

일반분양 수익은 일반분양 아파트의 분양가격에서 순수건축비를 차감한 금액입니다.

쉽게 말해서, 아파트를 판매한 금액에서 원가를 빼고 남은 수익으로 생각하면 됩니다.

일반분양 수익은 조합원분양과는 다르게 기타사업비는 고려하지 않고 오로지 순수건축비만 차감합니다. 

왜 그럴까요? 

기타사업비라는 것은 재건축 사업을 추진하기 위해 필요한 금액이고, 이는 모두 조합원들이 부담하기 때문입니다. 

그러니 기타사업비는 이미 조합원분양가를 통해서 모두 반영이 된 상황이어서 일반분양 수익을 구할 때는 고려하지 않는 것입니다.

8. 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

대지지분 1평당 일반분양 수익은 '일반분양 수익'을 '필요 대지지분'으로 나눈 값입니다. 

즉, 대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 벌어들였는지를 나타냅니다. 

이때 '필요 대지지분'이란 25평형이나 34평형 아파트를 건축할 때 필요한 대지지분입니다. 

일반분양 수익이 커질수록 대지지분 1평당 수익도 커집니다.

그리고 일반분양 수익이 작아지면 대지지분 1평당 수익도 작아집니다.

9. 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분

조합원 개개인은 소유하고 있던 기존의 대지지분을 내놓고 일반분양 수익을 내는 데 기여하게 됩니다. 

일반분양 기여 금액은 조합원 개인이 과연 얼마나 일반분양에 기여했는지를 나타냅니다. 

그리고 대지지분 1평당 일반분양 수익과 조합원별로 기여한 일반분양 기여 대지지분의 평수를 곱하여 일반분양 기여 금액을 구합니다. 

이 금액은 추후에 분담금을 계산할 때 조합원이 수익에 기여한 금액만큼 되돌려준다는 뜻으로, 조합원 건축원가에서 그만큼의 금액을 공제해서 주게 되므로 매우 중요한 개념입니다.

10. 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액

분담금은 조합원이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액입니다. 

재개발에서는 조합원분양가가 정해진 상태에서 권리가액을 차감하여 분담금을 구했습니다. 

하지만 재건축은 조합원 건축원가에서 일반분양 기여금액을 차감하여 분담금을 구합니다.

조합원분양 아파트를 건축하기 위해 들어간 금액은 조합원이 부담해야 하지만, 이 조합원은 동시에 일반분양 아파트를 짓는데도 기여를 합니다.

그래서 일반분양을 통해서 벌어들인 수익을 조합원에게 돌려준다는 차원에서 분담금을 깎아주는 것으로 해석할 수 있습니다.

이상으로 재건축 재개발에 관심이 있으신 분들이라면 적어도 알고 있어야 하는 단어에 대하여 알아보았습니다.

아시는 분들도 있고 처음보는 분들도 계실것이라고 생각됩니다.

현장에서 일하고 있는 사람들도 대략적인 의미는 알지만 정확하게 알고 있지 못하는 경우들도 있습니다.

천천히 읽어보시면 대략적인 내용은 쉽게 파악이 될거라고 생각됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.