최우선변제에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

임차인들이 가장 걱정하는 것이 계약기간이 끝나거나 사정이 생겨서 보증금을 돌려받아야 하는데 보증금을 돌려받지 못하는 것일것입니다.

임대한 집에 문제가 없어서 임대인이 돌려주면 다행인데 만약 임대인이 사정이 생겨서 임대한 주택이 경매로 넘어가기라도 하면 더욱 곤란한 일이 벌어질것입니다.

그래서 많은 분들이 조금이라도 안전한 집에 들어가려고 알아보시는 것입니다.

주택임대차보호법이라는 것이 있는데 이는 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법으로서 민법보다 우선한 특별법 형태로 임차인을 보호해주며 그중에서도 소액임차인들의 보호를 더욱 강화하는 법입니다.

이번시간에는 소액임차인들의 최우선변제에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 최우선변제란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

만약 임대하여 살고 있던 주택이 경매로 진행이 된다고 하면 경매신청 등기 전 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보물권자들보다 우선하여 변제받을수 있는 권리가 최우선변제입니다.

어려우신가요?

쉽게 설명해드리겠습니다.

만약 살고 있는 집에 집주인이 주택을 담보로 대출을 받았는데 그 대출을 갚지 못해 은행에서 경매를 신청하여 누군가가 낙찰을 받았습니다.

그러면 이 낙찰된 금액을 가지고 물권자들이 나눠가지고 남은 돈을 채권자들이 균등하게 나누어 갖습니다

소액보증금을 갖고 있는 임차인이 아무리 우선변제권이 있다고 하여도 선순위채권자에게 순위가 밀리면 보증금의 일부 혹은 전부를 받을수 없게 됩니다.

하지만 주택임대차보호법에서는 소액임차인을 임차권자들보다 약자로 간주하여 일정금액을 최우선으로 준다고 생각하시면 됩니다.

그럼 최우선변제는 소액임차인이면 무조건 받을수 있을까요?

주택임대차보호법에서는 최우선변제를 받는 소액임차인이라고 하더라도 기본적으로 갖춰야 할 사항이 있습니다.

소액보증금의 최우선변제 받기 위한요건은 다음과 같습니다.

바로 주택의 인도와 주민등록입니다.

즉 임차한 주택에 살고 있어야 하고 그 주택으로 주민등록을 이전해야 합니다.

하나더 알고 계셔야 하는것이 경매개시전입니다.

경매가 시작되고 나서는 의미가 없습니다.

그래야 대항력이 발생됩니다.

대항력은 뭔지는 아시죠?

* 대항력과 우선변제권에 대하여

가끔 최우선변제를 받는데 확정일자는 필요한가에 대한 질문을 하시는데 확정일자를 받는건 경매 실행시에 우선순위변제를 받으려고 하는 거고, 법적으로 다른 물권자들보다 우선해서 법적으로 변제해 준다는 최우선변제에선 특별히 필요가 없습니다.

순위에 상관없이 최우선변제를 해주기 때문입니다.

그러면 최우선변제를 얼마나 해주는 것인지도 궁금하지요?

지역에 따라 최우선변제금액은 다릅니다.

또한 최우선변제는 계속 금액이 바뀌기 때문에 관심있게 봐야 합니다.

	적용보증금	최우선변제금
서울특별시	1억1천만원 이하	3700만원이하
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성	1억이하	3400만원이하
광역시(군지역제외), 안산, 김포, 광주, 파주	6000만원이하	2000만원이하
그 밖의 지역	5000만원이하	1700만원이하

2018년 9월 18일 개정된 최우선변제금액입니다.

적용보증금을 넘는 금액에 대해서는 최우선변제 조항이 적용되지 않기때문에 신경을 쓰지 않으셔도 됩니다.

예를들어서 대항력을 갖추고 있는 잠실(서울) 전세 1억에 살고 있는 세입자 A가 있습니다.

만약 해당 주택이 경매가 진행되고 낙찰금이 순위에 따라 변제가 된다면 A는 다른 선순위권자들보다 3700만원을 우선하여 변제받을수 있습니다.

그럼 남은 6300만원은 어떻게 될까요?

만약 A가 확정일자를 받았다면 다시 그 순위에 따라서 선순위권자들이 변제를 받고 남아있는 돈에 한해서 6300만원을 받을수 있습니다.

소액보증금 최우선변제는 위에서도 설명했드시 확정일자가 없어도 최우선으로 받을수 있지만 나머지 금액에 대해서는 확정일자를 받은 순서에 따라서 돌려받을수 있습니다.

이상으로 소액보증금의 최우선변제에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차보호법상 소액임차인을 보호하려는 취지는 좋지만 최우선변제금액이 너무 낮다는 의견들도 많으십니다.

최우선변제금액은 계속하여 인상되고 있습니다.

마지막으로 최우선변제를 받기위해서 꼭 해야 할일은 다음과 같습니다.

"경매등기 실행되기 전에 이사간집에 전입신고하기" 즉 인도와 전입신고를 꼭 기억하시기 바랍니다.