깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

요즘 뉴스나 각종 매체를 보면 부동산 용어중에 깡통전세라는 말이 나옵니다.

과연 깡통전세가 무엇이길래 이렇게 이야기를 하는 것일까요?

깡통전세라는 다른나라에는 거의 사용하지 않는 우리나라에만 있는 단어라고 할수 있습니다.

이번시간에는 깡통전세라 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

깡통전세는 집주인도 알고 있어야 할것이고 세입자도 잘 알고 있어야 할 것 같아서 한번 이야기 해보겠습니다.

깡통전세란 무엇일까요?

쉽게 이야기 해서 살고 있는 주택이나 아파트가 담보대출과 전세보증금등을 합한 금액이 매매가를 넘어가는 것을 깡통전세라고 할수 있습니다.

혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다.

깡통은 안이 텅텅 비어있어서 아무것도 없다는 비유로 표현한것 같습니다.

좀더 자세히 알아보면 담보대출 금액과 전세금의 합이 집 값보다 높은 경우나 경매에 넘어가 낙찰되었지만 경매비용과 근저당 설정비용을 모두 제하고 나니 돈이 얼마 남지 않아서 전세금을 전부 돌려받지 못할경우 세입자의 입장에서는 굉장히 불안한 상황이 아닐수 없습니다.

물론 확정일자와 대항력을 갖추고 우선순위가 1순위가 되어서 보증금을 돌려받을수 있다면 문제가 없겠지만 깡통전세는 이런경우를 이야기 하는 것은 아닙니다.

그렇기 때문에 전세 계약을 체결할 때 등기부등본에 나오는 근저당이나 압류건에 대하여 자세히 확인을 해야 하는 것입니다.

가끔 많은 분들이 깡통전세와 역전세를 같은 의미로 생각하시는 분들이 있는데 이는 확실하게 다른 개념입니다.

역전세는 전세계약을 체결할때보다 전세금이 낮아지거나 하락해서 새 임차인을 구하거나 계약 만료시 전세보증금을 돌려받을때 더 돈을 주는 것을 이야기 하는 것입니다.

예를 들어 전세2억에 계약을 하고 살고 있는데 전세값 하락으로 새임차인은 1억5천에 들어온다고 하면 집주인은 5천만원을 더 기존의 임차인에게 돌려주어야 하는 것이 역전세라고 생각하시면 됩니다.

하지만 깡통전세는 전세값의 차익과 상관없이 융자와 전세값의 합이 집값을 넘어가는 경우를 이야기 하는 것입니다.

그렇기 때문에 안전한 전세를 구하기 위해서는 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%안에 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다.

예를들어 집의 시세가 2억이라고 가정하고 대출이 5천만원 있다면 전세보증금은 9천만원에서 1억1천만원선이면 70~80%에 해당하기 때문에 이정도 전세보증금이라면 계약을 생각하셔도 되고 그 이상이라면 한번 다시 고려해보시는게 좋을듯 합니다.

깡통전세를 피한느 방법은 무엇이 있을까요?

전세계약서를 작성할시 대출금과 전세보증금이 안전범위여서 계약을 했다면 확적일자와 전입신고를 해서 대항력을 갖추고 있어야 합니다.

대항력이 발생하기 전에 집주인이 대출을 더 받거나 해서 대출금이 늘어나면 그때는 이미 늦기 때문에 바로 바로 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.

최근에는 전세금반환보증보험에 가입하는 분들이 많아지셨습니다.

비용이 들더라도 안전하게 보증금을 지키기 위해서입니다.

예전에는 주택도시보증공사에서 운영하는 상품을 가입하기 위해서는 가입기간을 잔급지급일이나 전입신고일 중 늦은날로부터 전체계약기간의 절반이 경과하기 전에만 보증보험이 가능했습니다.

하지만 최근에는(2019년 7월 3일) 전세금반환보증 특례가 발표되었습니다.

이는 기존의 전세반환보증보험에 가입할수 있는 기간이 전세계약 만기 6개월전까지 가입할수 있게 기간이 연장된것입니다.

이 특례는 초반에는 미분양 관리지역에 한정하여 적용이 되었지만, 이번에 전국의 모든 주택임대차에 관하여 적용이 되었습니다.

우선 1년간 시행을 해보고 결과를 평가하여 연장 여부를 결정한다는 것이 정부의 입장입니다.

하나더 알고 계셔야 할점이 있습니다.

6개월남은 기간에 가입을 한다고 해도 가입 이전의 전체 전세계약기간에 대한 보증료를 모두 납부하여야 한다는 것입니다.

보증료를 아끼기 위해서 나중에 가입하는 얌체 세입자들을 위한 조치 같습니다.

보증금의 범위 및 소득조건 또한 이번  특례에서는 조금 변경이 있습니다.

	수도권	수도권외 지역	소득요건
기존	7억	5억	X
특례	5억	3억	부부합산 1억이하

위의 표를 보시면 알겠지만 기존의 조건보다 전세금의 범위는 줄고 소득요건도 추가되었습니다.

그렇기 때문에 전세보증보험에 가입을 생각중이시라면 위 조건이 맞는지도 확인해보셔야 할듯합니다.

전세금 반환 보증을 들기위해서는 전세계약을 하려는 주택이 기존 대출이 얼마나 있는지도 확인해야 합니다.

무조건 가입을 해주는 것은 아닙니다.

쉽게 생각해서 보증보험이 가입이 안될정도라면 이미 위험하다고 생각하시고 다른 집을 알아보셔도 좋습니다.

집이 하나만 있는 것은 아니기 때문이지요.

물론 집이 너무 마음에 든다고 하면 집주인과 이야기 해서 감액등기를 하거나 보증금을 낮춰서 좀더 안전하게 계약서를 작성하는 것도 좋습니다.

하지만 이또한 쉬운 것은 아닙니다.

이상으로 깡통전세와 역전세의 차이에 대하여 알아보고, 새로 개정된 전세금반환보증보험에 대하여도 알아보았습니다.

결국은 본인이 얼마나 확인을 하고 꼼꼼하게 체크를 하느냐에 따라서 보증금을 지킬수 있는 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.