다운계약서와 업계약서란 무엇이며 왜 다운계약서나 업계약서를 쓰면 안되는가?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산을 매매 위해서는 반드시 매매계약서를 작성하고 그에 따른 거래신고를 해야 합니다.

매매계약서에 작성된 내용을 토대로 세금을 내고 소유권이 변경됩니다.

그런데 세금을 조금이라도 안내거나 덜내기 위해서 많은 편법들을 사용하고 있는데 그중에 하나가 다운계약서와 업계약서를 작성하는 것입니다.

이번시간에는 다운계약서와 업계약서에 대하여 알아보고 그에 따른 처벌도 한번 알아보겠습니다.

계약서 작성시 꼭 알아두어야 할 사항이므로 반드시 잘 알고 계셔야 할 것입니다.

먼저 다운계약서에 대하여 알아보겠습니다.

다운계약서란 실제 거래되는 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것을 이야기 하는 것입니다.

예를 들어 실제로 돈이 주고간것은 2억인데 계약서상에는 1억으로 기재하는것입니다.

이럴경우 1억은 현금으로 지급하고 1억은 통장으로 입금하는 경우가 많습니다.

실제로는 2억에 계약을 하고 2억을 주었으나 계약서상에는 1억만 기재가 되어 있기 때문에 매도자 입장에서는 1억원에 대한 양도소득세를 탈세할수 있고 매수자 입장에서는 취등록세 및 매도자의 양도소득세 감면부분의 일정부분을 깍아주기 때문에 다운계약서를 작성하는 것입니다.

매도인 입장에서는 양도소득세를 줄일수 있기 때문에 매도자가 다운계약서를 원하는 경우가 많이 있습니다.

매수인 입장에서도 줄어든 양도소득세 만큼 가격을 깍아주니 서로가 좋다고 생각하고 다운계약서를 작성합니다.

과거에는 정말 많은 다운계약서 작성이 있었지만 최근에는 바뀐 법때문에 다운계약서가 많이 줄어들고 있습니다.

그러면 이번에는 업계약서를 한번 알아보겠습니다.

업계약서는 다운계약서와는 반대로 실제거래금액보다 계약서상의 금액을 높게 작성하는 것입니다.

그러면 왜 업계약서를 작성할까요?

다운계약서에서 보면 양도소득세를 줄이기 위해서 작성하지만 업계약서를 작성하면 매도인이 양도소득세가 높아질텐데 과연 매도인이 업계약서를 작성해 줄까요?

업계약서는 매도인 입장에서 양도소득세가 발생되지 않는 경우에 작성하는 경우가 많습니다.

주택의 매매가가 9억이하거나 1세대 1주택으로 양도소득세가 없다면 매수인은 매도인에게 업계약서를 작성해줄것을 요구하는 경우가 있습니다.

이는 나중에 다시 매도할때 높은 금액에 계약서를 작성했기 때문에 양도소득세를 줄일수 있기 때문입니다.

즉 다운계약서는 매도인 입장에서 당장 나오는 양도소득세를 줄이기 위해서 작성한다면, 업계약서는 매수인 입장에서 나중에 매도할때 양도세를 줄이기 위해서 작성한다고 보시면 됩니다.

또한 업계약서를 작성하는 이유는 부동산 하락기에 공시가격을 유지하기 위해서도 작성하고, 높게 작성된 계약서를 가지고 담보대출의 한도를 높여서 대출을 좀더 받기 위하여 업계약서를 작성하기도 합니다.

부동산 담보대출은 부동산의 가격에 비례해서 대출한도가 늘어나기 때문에 업계약서를 작성하는 것입니다.

하지만 이는 은행을 속여서 대출을 받은것이기 때문에 나중에 사기죄로 형사처벌을 받을수 있다는 것도 알고 있어야 합니다.

다운계약서나 업계약서는 모두 세금을 탈세하기위한 하나의 범죄행위이기 때문에 적발시 처벌을 받습니다.

그런데도 이런 처벌을 감수하고서도 다운이나 업계약서를 작성하는 이유는 어짜피 매수인과 매도인의 경제적 이익이 생기기 때문입니다.

당사자들끼리만 말을 맞추고 입을 맞추면 될거라고 생각하기 때문입니다.

그런데 실제로 몇년이 흐른후에 적발되는 사례가 많이 있는데 이는 너무나도 단순합니다.

계약서 작성당시에는 서로가 이득인것 같았는데 시간이 지나서 매수인이 매도를 하려고 하니 생각보다 양도소득세가 너무 많이 나와서 양도소득세를 줄이기 위해서 자수(?)를 하는 것이지요.

합의하에 다운계약서를 작성했는데 매수자가 배신을 하는 것입니다.

그러면 관할 관청에서는 매수자가 제출한 실제 거래가액을 가지고 매도인이 양도소득세를 정상적으로 납부하였는지 확인하고 그에 따른 불법행위가 있었는지 확인을 합니다.

그래서 불법행위가 나타나면 그에 따른 처벌을 합니다.

2017년 1월 20일 시행하는 리니언시제도라는게 있습니다.

다운계약서 작성한 매도자와 매수자중 어느 한명이 자진신고를 하면 최초 자진신고자에게는 과태료를 100% 면제해주는 것입니다.

이렇게 되다 보니 둘이 같이 잘못을 했다고 해도 자진신고한 사람은 과태료가 면제되고 자진신고를 하지 않은 사람은 과태료 폭탄을 맞게 되는 것입니다.

이런 제도 때문에 더 많은 다운계약서와 업계약서의 작성자들이 서로 배신을 하게 되는 것입니다.

그러면 다운계약서나 업계약서를 작성하면 어떤 처벌을 받을까요?

다운이나 업계약서를 작성하다 적발되면 양도소득세 비과세 및 감면 규정 적용에서 배제가 됩니다.

또한 1세대 1주택 비과세 대상자이더라도 양도소득세를 납부하여야 합니다.

8년 자경농지에 대한 감면에 관한 내용 역시 배제를 하고 양도세를 납부해야 합니다.

다운계약서를 작성하고 부동산을 구입한 양수인은 부동산을 향후 양도시에도 마찬가지고 비과세 또는 감면 규정 적용배제를 동일하게 적용해서 양도 소득세를 추징을 합니다.

또한 무신고, 과소신고 가산세가 납부최고액의 최고 40%까지 부과됩니다.

납부지연 가산세라고 해서 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무신과, 과소신고 납부일수당 0.025%(2019년2월12일 이후)매일 늘어납니다.

매수인역시 과태료를 납부해야 합니다.

부동산거래신고 등에 관한 법률 제28조3항에 따라 매수인에게는 부동산 거래신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 5% 이하에 해당하느 과태료가 부과됩니다.

부동산에서 공인중개사사 다운이나 업계약서를 작성해 주었다면 취득세의 5% 이하의 과태료 뿐만 아니라 등록취소 또는 업무정지 처분을 받을수 있기 때문에 부동산 다운계약서나 업계약서를 요구하지 않는것이 좋고 부동산에서도 작성하지 않는것이 좋습니다.

가끔보면 다운계약서를 작성하면서 양수인이 양도인의 양도소득세를 납부해주고 실제거래대금을 낮게 작성하는 경우도 있는데, 이 경우 대진 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함되어 양도자에게 추가로 양도세와 가산세가 부과됩니다.

이제 다운계약서와 업계약서를 왜 작성하면 안되는지 아시겠지요?

아직도 시골가면 많은 분들이 다운계약서를 요구하시는 분들이 많습니다.

하지만 이는 받아들이지도 요구하지도 말고 정상적인 계약서를 작성하기 바랍니다.