공동명의 부동산의 전세계약시 주의할점에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

임대차계약을 맺기 위해 등기부등본을 확인해 보면 공동명의로된 주택이 있을수 있습니다.

공동명의로 된 부동산을 전세계약을 할때 주의할점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

예전에는 집에 대한 명의를 남편이름이나 남자의 이름으로 하는 경우가 많았으나 최근에는 부부가 공동명의로 하는 경우가 많아지고 있습니다.

마음에 드는 집을 찾았는데 소유자 즉 명의자가 여러명일경우는 어떻게 해야 할까요?

보통 전세계약을 할때는 부부가 공동명의라고 하면 부부중 한명만 나오는 경우가 대부분입니다.

부동산에서도 부부이기 때문에 아무런 문제가 없다고 하며 명의자 중 한사람만 나오면 그대로 계약을 진행하는 경우가 많습니다.

임차인은 부동산의 말만 믿고 명의자도 나왔기 때문에 괜찮다고 생각하고 계약을 합니다.

그런데 나중에 다른 명의자가 나타나서 본인이 없이 계약서를 작성했기 때문에 계약무효를 이야기하면 어떻게 대응을 해야 할까요?

이런경우 누가 책임을 져야 하는 것일까요?

공유지분에 대한여 민법에서는 해당 부동산을 공유 지분 비율로 사용하고 수익할 수 있도록 하고 있습니다.

만약 해당부동산을 처분하거나 변경하려고 한다면 명의자 전원이 동의를 해야 됩니다.

즉 다른 지분권자들의 동의가 없으면 매매 행위를 할수가 없는 것입니다.

하지만 해당 부동산에 대한 관리에 대해서는 공유지분의 과반수로 할수 있고, 해당 부동산의 보존에 대하여는 지분권자 각자가 할수 있다고 고 하고 있습니다.

여러명의 명의자가 있는 주택을 전세놓으려고 하는 것은 공유물의 관리행위라고 할수 있고 계약을 위해서는 지분 과반수 이어야 가능하다는 이야기입니다.

부부공동명의인 경우 한사람의 지분이 50%에 해당하므로 과분수가 되지 않습니다.

따라서 위와 같이 부부중 한사람만 나와서는 전세계약을 할수 없는 것입니다.

만약 명의자가 3명이라면 2명, 4명이라면 3명이 동의를 해야 계약을 할수 있는 것입니다.

이렇게 과반수 동의를 얻어 전월세 계약을 했다면 해당 보증금이나 임대료는 지분권자의 비율대로 지급되는 것입니다.

만약 부부공동명의의 주택을 임대차계약을 하기위해서는 당사자인 부부가 모두 나와서 계약을 체결하거나, 한사람이 못나올경우 위임장과 인감증명서를 첨부하여 혼자 나온 명의자가의 단독결정이 아닌 다른 명의자도 동의를 했다는 것을 증명하고 계약을 진행하여야 합니다.

부부공동명의의 부동산을 부부가 같이 나오지 않거나 위임장과 인감증명없이 계약을 진행했다면 임차인은 공유자 지분 과반수가 안된 상태에서 계약을 체결한 것이므로, 전입신고를 하고 점유하여 거주하고 있다고 하여도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하는 것으로 되는 것입니다.

만약 이 주택이 나중에 경매로 넘어간다면 대항력이 없기 때문에 배당 신청 자격이 주어지지 않아서 보증금을 돌려받지 못하는 것이 될수도 있습니다.

즉 계약에 참여하지 않은 다른 명의자가 동의를 하지 않은 상태에서 계약이 체결되었다면 그로인하여 보증금을 반환하여 줄수 없다고 한다면 임차인은 보증금을 전부 반환받지 못할수도 있다는 이야기 입니다.

이럴경우에는 임대차계약을 진행한 부동산에서도 손해를 배상해 주어야 하는 책임이 있을수 있습니다.

그렇기 때문에 공동명의의 부동산에 대하여 전세계약을 한다면 계약당사자 모두가 나오는 것을 확인하거나, 못나올시 해당 첨부서류를 반드시 확인해야 합니다.

그래야만 소중한 보증금을 지킬수 있는 것입니다.

이번시간에는 공동명의의 부동산에 대한 전세계약시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.

잘알아 두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.