묵시적 갱신이란 무엇일까요? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

묵시적 갱신이란 무엇일까요?

Posted by sunnyfunny
2019. 9. 5. 08:00 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


이번시간에는 임대차계약문제중 임차인들이 가장 많이 궁금해 하는 질문중 하나인 묵시적 갱신에 대하여 알아보겠습니다.

임차인이라면 묵시적 갱신이란 말을 들어보셨을 것입니다.

과연 묵시적 갱신이란 무엇일까요?


보통 주택임대차계약을 할때 2년단위의 임대차계약서를 작성합니다.

물론 임차인의 사정이나 임대인의 사정에 의하여 2년이하의 계약서를 작성하거나 2년이상의 계약서를 작성하기도 하지만 보통 2년을 기준으로 임대차계약을 하는 경우가 대부분입니다.



주택임대차보호법 4조1항을 보면 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할수 있다"라고 나옵니다.


주택임대차계약을 2년단위로하는 이유가 바로 주택임대차보호법 4조1항때문이라고 생각하셔도 될듯합니다.

임차인 입장에서는 2미만으로 해도 2년을 인정받거나 그 이하도 인정받을수 있기 때문입니다.

하지만 임대인은 2년 이하의 계약서를 작성하였다고 해도 임차인이 문제를 발생하지 않는한(월차임을 안내거나 집을 파손하거나 하는 문제)강제로 계약종료를 이야기 할수 없습니다.

주택임대차보호법 자체가 사회적 약자인 임차인을 보호해 주는 측면이 강하기 때문입니다.



그러면 묵시적 갱신에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

묵시적 갱신이란 임대차계약서 상의 계약기간이 종료될때 임대인과 임차인이 아무런 이야기가 없다면 기존의 임대차계약서의 내용으로 계약이 계속 유지되는 것을 이야기 하는 것입니다.


만약 임대인이 계약 종료를 원한다면 임대차계약서상의 임대기간 만료 6개월부터 1개월 전에 임차인에게 계약의 종료를 통보해야 합니다.

그렇지 않으면 기존 계약 그대로 진행되는 것입니다.

임차인은 계약기간 종료 1달전에 임대인에게 계약의 해지를 이야기 해야 합니다.

임대차계약의 변경, 즉 보증금이나 월차임을 변경하고자 할때도 임차인은 계약기간 종료전 6개월~1개월전에 임차인에게 통보를 하여야 합니다.


즉 묵시적 갱신이 일어나기 위해서는 임대인과 임차인이 계약기간이 종료되는 시점에서 6개월에서 1개월 사이에 아무런 이야기가 없다면 묵시적 갱신이 되고 법정갱신이 되면 그 임대차계약은 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 연장이 되는 것입니다.

여기서 하나 주의 할점이 있습니다.

만약 묵시적 갱신이 되었다면 임대인은 기존의 계약기간 동안 임차인의 퇴거나 계약의 해지를 주장할수 없지만, 임차인은 계약기간중에도 언제든지 계약해지를 요구할수 있습니다.

계약해지 통보를 임대인이 받은 후 3개월이 지나면 해당 임대차계약은 소멸되는 것입니다.

이역시 사회적 약자인 임차인에게 유리한 것입니다.


그런데 모든 임차인이 묵시적 갱신을 요구할수는 없습니다.

2개월치의 월차임, 즉 월세를 2달이상 연체하였거나 임차인으로써 준수해야 하는 의무를 위반했다면 묵시적 갱신은 되지 않는것도 알고 있어야 합니다.

여기서 말하는 2개월치의 월세란 연속해서 2달이 아니라 2번의 연체를 의미합니다.

1,2월 연속해서 미납이 아니라 작년 10월, 올 3월 이런식으로 기간을 두고 연체를 의미하는 것입니다.


묵시적 갱신에 대하여 이해가 가셨나요?

생각보다 간단한데 정확하게 이해를 하셔야 합니다.

임대인은 계약종료 6개월~1개월 사이에 계약에 대한 해지, 변동에 대하여 이야기를 하지 않거나, 임차인은 계약종료 1개월 전까지 통보를 하지 않았다면 기존의 계약으로 자동으로 연장이 되는것을 묵시적 갱신이라고 하는 것입니다.

단 임차인은 2기분의 월차임을 미납하였거나 임차인으로써의 의무를 위반하지 않아야 합니다.


이상으로 묵시적 갱신에 대하여 알아보았습니다.

묵시적 갱신은 임대차계약에서 정말 많이 일어나고 있는 것들입니다.

잘 알아두시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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