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부동산이야기

임대인과 임차인의 임대차계약 해지사유

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


임대차계약이란 계약서에 명시된 일정기간동안 주택이나 상가를 빌려서 사용하는 것을 이야기하는것입니다.

임차인은 특별한 문제가 없는한 계약기간동안 거주할수 있고, 임대인은 계약기간동안 임차인을 내보낼수 없습니다.

그런데 중간에 계약이 해지될수도 있는데 이런경우는 어떤경우가 있는지 한번 알아보겠습니다.

가끔 해지와 해제를 잘 구분하지 못하는 경우가 있는데 비슷하지만 의미가 크게 다릅니다.

해지는 계속적인 계약을 장래에 향하여 소멸시키는 것이고, 해제란 소급적으로 소멸되는 것입니다.

즉 해지는 당장 계약이 끝나는 것이고 해제란 일정시간후에 계약이 종료되는 것이라고 생각하면 될것입니다.


이번시간에는 임대인과 임차인이 알아두어야 할 임대차계약 해지사유에 대하여 한번 알아보겠습니다.


먼저 임대인이 임대차계약을 해지할수 있는 경우입니다.

임대인이 임대차계약을 해지할수 있는 경우는 크게 3가지 정도로 볼수 있습니다.


첫번째 : 임차인이 2기액에 이르는 월세를 임대인에게 주지 않은 경우 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할수 있습니다.

역기서 말하는 2기액이란 연속적인 두달이 아닌 2번이라고 생각하셔야 합니다.

즉 1월,2월 연속적으로 월차액을 미납하여도 2기가 미납이지만, 1월달 5월달 이런식으로 기간을 두고 미납하여도 2기액 미납으로 임대차계약을 해지할수 있습니다.


두번째 : 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차 계약을 한 경우 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할수 있습니다.

전대차계약이란 기존의 임차인이 임대인의 동의 없이 새로운 임차인과 계약을 하는 것입니다.

이는 이중계약이 될수도 있어 새로운 임차인은 법적보호를 받지 못합니다.

그렇기 때문에 임대차계약을 할때는 꼭 등기부등본상의 소유자와 계약을 해야 합니다.


세번째 : 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차주택을 개조하거나 계약서상의 용도로 사용하지 않을 경우에도 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할수 있습니다.

즉 주거용으로 임대차계약을 했는데 상가로 사용하거나, 집안에 있는 벽을 허물거나 건물을 개조할 경우 임대인은 계약해지를 할수 있습니다.



그러면 이번에는 임차인입장에서 임대차계약을 해지할수 있는 경우를 알아보겠습니다.

임차인이 계약해지를 할수 있는 경우도 크게 3가지 정도로 보시면 됩니다.


첫번째 : 시장, 군수, 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란하다고 인정하는 경우에 임대인에게 임대차계약 해지를 요구할수 있습니다.

이런경우에는 임대인에게 납득할만한 사유가 있어야 합니다.


두번째 : 임대인이 하자보수명령을 이행하지 않아서 임차인이 임대주택을 계약용도로 사용하지 못할경우 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지를 요구할수 있습니다.

임대인은 임차인이 주택의 하자에 대하여 보수를 해주어야 할 의무가 있습니다.

형광등이나 도어록의 배터리같이 소모품은 임차인이 수리를 하거나 교체를 하는것이 맞지만, 보일러나 샷시등 생활하는데 꼭 필요한 부분이 문제가 생기면 수리를 해주어야 합니다.

임차인이 수리를 요청했을때 임대인이 이를 거부하거나 해주지 않는다면 이를 이유로 계약의 해지를 할수 있습니다.


세번째 : 임대인이 표준임대차계약서사의 의무를 위반한 경우에도 계약을 해지할수 있습니다.

즉 계약서상의 특약이나 기타 합의된 문구에 대하여 임대인이 이행을 하지 않는다면 임차인은 이를 이유로 임대차계약의 해지를 요구할수 있는 것입니다.


이번시간에는 임대인과 임차인이 임대차계약을 해지하기 위한 이유에 대하여 한번 알아보았습니다.

계약기간동안 아무런 문제없이 거주하다가 이사를 가면 좋겠지만 그렇지 않은경우 알아두시면 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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  • 익명 2021.04.19 13:16

    비밀댓글입니다

    • sunnyfunny 2021.04.19 13:30 신고

      불법과 합법의 떠나서 계약서상에 반려동물을 키우는것에 대한 동의가 없었다면 가능할것으로 보입니다.
      하지만 만약 임대차계약서상에 반려동물을 키워도 된다고 특약에 명시를 했다면 불법으로 펫시터를 입증해야 하는 것은 임대인이 책임이 될것 같습니다.

  • 익명 2021.04.19 15:42

    비밀댓글입니다

    • sunnyfunny 2021.04.19 16:14 신고

      가정에서 펫시터가 불법이라면 그에 따른 과태료나 벌금은 임차인이 내야하고, 임대차계약은 별도의 문제같습니다.
      결국 반려동물때문에 임대차계약을 해지하기 위해서는 임대차계약서에 반려동물에 대한 특약이 있냐, 없냐의 문제가 먼저 같습니다.