대지와 농지중 어떤 토지를 사야 할까요?(대지와 농지 비교)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지를 매수할때 많은 분들이 대지와 농지를 두고 고민하는 경우를 보았습니다.

흔히들 대지는 당장 주택을 지을수 있고, 농지는 주택을 지을수 없다고 판단하기 때문에 대지가 비싸다고 생각하고 있는데 이건 좀 잘못된 생각입니다.

상황에 따라서 대지가 좋을수도 농지가 좋을수도 있기때문에 토지를 매수할때는 어떤 용도로 사용하려고 하는지를 먼저 확인하고 매수하는 것이 중요합니다.

이번시간에는 대지와 농지(전, 답, 과수원)에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

많은 분들이 대지에는 무조건 집을 지을수 있다고 생각하고 있는데 이는 정말 잘못된 생각입니다.

기존의 지목이 대지라고 해서 무조건 건축을 할수는 없습니다.

아래 사진을 보면 이해가 되실겁니다.

현장을 직접가보지 않거나 지적도를 확인하지 않고 그냥 지목이 대지라고 해서 위 그림과 같은 대지를 매수했다면 건축은 불가능합니다.

그 이유는 건축을 하기위해서는 건축법상 도로와 접해 있어야 하는데 위 그림에서 보듯이 대지가 앞의 농지를 통해서만 도로와 접해있기 때문에 건축이 불가능합니다.

이럴경우 대지의 소유주는 앞의 농지 소유주에게 토지사용승락을 받거나 일정부분을 매수하여 건축을 할수 밖에 없습니다.

위 그림에서 앞의 농지는 비록 현 지목은 농지이지만 대지로 전환하면 건축이 가능하기 때문에 뒤에 대지보다 높은 가치로 평가받는 것입니다.

대지라고 무조건 좋고 건축을 할수 있다는 생각을 버리시기 바랍니다.

일단 현장을 답사하고 지적도상에 도로가 있는지도 확인하는 것이 중요합니다.

농지와 대지중 어떤 토지가 더 좋은가요?

농지와 대지 둘다 건축허가를 받을수 있다는 가정을 하더라도 농지와 대지중 어떤 토지가 좋다고 한번에 말하기는 어렵습니다.

현장을 방문하여 토지의 모양이나 토목공사비, 방향, 교통등 이것저것 여러가지 조건을 따져봐야 합니다.

즉 현장을 직접 방문하지 않고는 대지와 농지중 어느 것이 좋다고 딱 말하기는 어렵습니다.

그래서 토지 매수시에는 반드시 현장답사를 해야 하는 것입니다.

그러면 대지가 농지보다 비싼이유는 무엇이 있을까요?

대지가 농지보다 비싼이유는 아마도 기존에 건물이 있었기 때문에 기존의 기반시설이 되어있기 때문일 것입니다.

즉 토목공사비도 절약될수 있고, 농지에 비해 도로조건도 좋기 때문일것입니다.

그리고 가장 큰 장점은 농지전용비를 납부하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

하지만 이런 이유가 아닌 단지 대지라서 농지보다 비쌀이유는 없습니다.

현장에서 일을 하다보면 산속에 있거나 길이 없는 대지등이 나오는 경우가 있는데 토지의 소유자들은 무조건 대지이기 때문에 높은 가격을 부르는 경우가 있습니다.

건축을 할수 없는 대지는 대지라고 할수도 없기 때문에 절대 농지보다 비쌀이유는 없다고 생각합니다.

만약 비슷한 조건의 대지와 농지라면 어떤 토지를 구입하는게 유리할까요?

비슷한 조건을 예로 들어보겠습니다.

구분	대지 100평(330㎡)	농지 100평(330㎡)
매매가	5천만	4천만원
공시지가(㎡당)	10만원	8만원
농지전용부담금	0	792만원
취득세및 지방교육세 농어촌특별세	230만원(4.6%)	136만원(3.4%)
합계금액	5,230만원	4,928만원

위표를 보시면 대지와 농지를 각 100평 기준으로 했을때 대지는 농지보다 취득세및 세금이 4.6%로 농지에 비하여 1.2% 높습니다.

하지만 농지전용부담금을 납부하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

농지전용부담금은 공시지가의 30%를 납부하면 최대 금액은 5만원을 넘지 않습니다.

그래서 농지의 농지전용부담금을 계산해보면 (8만원 X 30%) X 330 = 792만원이 나오는 것입니다.

위 표만 본다면 비슷한 위치의 대지와 농지를 비교했을때는 똑같은 100평을 구입하여도 농지는 4,928만원이 드는 반면 대지는 5,230만원이 드는 것을 알수 있습니다.

만약 공시지가가 8만원이 아닌 그 이하라면 농지매입비용은 더 줄어들것입니다.

즉 비슷한 위치의 대지와 농지이면서 농지의 공시지가가 많이 낮다면 농지를 선택하여 대지로 전환하는 것이 비용을 절감할수 있는 방법일수도 있다는 것입니다.

대지나 농지를 구입해서 당장 건축을 할 생각이 없거나 앞으로도 건축에 대한 계획이 없다면 농지가 대지보다 좋습니다.

그이유는 농지의 경우 1000제곱미터 미만의 농지를 구입하여 주말농장 용도로 사용하면 비사업용토지로 판단되어 양도시 세금혜택을 받을수 있습니다.

하지만 대지는 농사를 짓는다고 해도 비사업용판단을 받기가 상당히 까다롭기 때문에 양도시 세금적인 혜택을 받기 어렵기 때문입니다.

지목이 대지일경우 사업용토지로 볼수 있는 경우는 다음과 같습니다.

주택을 소유하지 않은 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지는 비사업용토지로 보지 않게 됩니다.

단 토지의 면적이 660제곱미터 이하이거나, 운동장, 경기장, 체육시설용 토지 등 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지에 한정합니다.

대지와 농지중 어떤 토지가 사야하는지에 대한 결론을 내보겠습니다.

지목이 대지인 토지를 사서 건축을 하지 않는다면 농지에 비해서 취득세를 더 납부해야 하고 양도시에는 10%의 중과세도 납부를 해야 합니다.

하지만 대지의 기반시설이 좋거나 바로 건축을 해야 하는 상황이라면 대지가 좀더 좋을수도 있습니다.

즉 대지와 농지중 어떤 것이 더 좋다 나쁘다는 토지를 살때의 상황에 맞게 판단을 해야 하는것이지 무조건 대지가 좋다, 농지가 좋다라고 할수 없습니다.

농지가 좋을수도 대지가 좋을수도 있기 때문에 상황에 맞게 본인에게 맞는 토지를 고르는 안목이 가장중요한것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.