사실상의 도로란 무엇이며 현황도로와의 차이점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번시간에는 도로에 대한 이야기를 한번 해볼까 합니다.

제 블로그를 보시면 토지하면 도로라는 이야기가 나올정도로 토지를 볼때 가장 먼저 봐야 하는것을 도로라고 이야기 하고 있습니다.

흔히들 도로가고 하면 차가 다니는 길을 도로라고 생각하기 쉽지만 도로라는 것은 여러가지가 있습니다.

차가다니는 길도 도로가 될수 있고, 사람이 다니는 길도 도로가 될수 있습니다.

그리고 시골의 길처럼 포장이 안되어 있지만 차도 사람도, 농기계도 다니는 길을 도로라고 할수도 있습니다.

오늘 중요하게 이야기 할것은 흔히들 현황도로라고 이야기하고 있는 '사실상 도로'입니다.

사실상 도로란 다수의 사람들과 농기계 차량이 다니는데 사용되는 길로서, 지적도를 보면 '도'라고 표시되어 있지 않은 도로를 통털어서 이야기 하는 것입니다.

쉽게 생각해서 사실상 도로는 현황도로라고 보시면 됩니다.

사실상의 도로라는 것을 이야기하자면 일단 건축법 제45조 도로의 지정, 폐지 또는 변경 조항을 보면 알수 있습니다.

건축법 제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경) ① 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.  <개정 2013. 3. 23.>

1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우

2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

② 허가권자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다.

③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 한다.  <개정 2011. 5. 30., 2013. 3. 23.>

위 건축법 제45조를 보면 사실상의 통로라는 말이 나옵니다.

이말인즉 건축법에서는 현황도로나 사실상의 도로라는 표현보다는 '사실상의 통로'라는 개념을 사용하고 있다는 것을 알수 있습니다.

그러면 이제부터 우리는 현황도로나 사실상의 도로라고 표현을 하지만 실제로는 사실상의 통로라는 개념에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

사실상의 도로 = 현황도로 = 사실상의 통로라는 생각을 하시고 한번 읽어보시면 됩니다.

현황도로의 특징은 다음과 같습니다.

1. 현황도로는 지적도에 표시가 되지 않습니다.

2013년부터 도로관리대장이라는 것이 생기면서 모든 도로는 지자체에서 관리를 합니다.

하지만 현황도로는 지적도에 나오지 않기 때문에 관리자가 따로 있다고 볼수 없습니다.

즉 현황도로는 하나의 필지가 아닌 여러개의 필지를 거쳐서 형성이 되어 있는 경우가 많습니다.

토지 매매시 많이들 하는 말이 현황도로는 있는데라는 말을 합니다.

이를 확인하기 위해서는 현장을 직접방문하여 눈으로 확인하는 수 밖에는 없습니다.

토지이용계획확인서나, 지적도상에 안나오기 때문입니다.

2. 현황도로의 지목은 '도'가 아닌 다양한 것들이 존재합니다.

현황도로는 답, 전, 임야등 다양한 상태가 존재합니다.

만약 구거를 이용하여 도로를 사용하고 있다면 지목이 구거가 될수도 있습니다.

강이나 제방을 이용하고 있다면 지목이 하천이나 제방이 될수도 있습니다.

이렇듯 지목자체가 도로가 아니기 때문에 현장에 가서 길이 있다고 해도 지목을 확인해봐야 하는 것입니다.

3. 현황도로의 소유권은 보통 개인이 가지고 있는경우가 있지만 그렇지 않은 경우도 있다는 것을 알고 있어야 합니다.

현황도로는 개인의 토지로 이동하기 위한 길들이 많기 때문에 개인들의 소유가 많이 있습니다.

하지만 지자체에서 도로부지로 활용을 하기 위해 도로부분을 보상하고 마무리가 안된경우 지적도상 농지나 임야로 남아 있는 경우가 많습니다.

하지만 이럴경우에는 지적도를 확인해보고 도로부분이 분할되어 있다면 현황도로라고 해도 지적상 도로이고, 공도이기 때문에 건축허가를 받는데는 아무런 지장이 없습니다.

4. 현황도로로 인정을 받기 위해서는 실제로 사람이나 농기계, 차량이 통행중이고 이용중이어야 합니다.

과거에는 사람들이 다니고 차량의 이동으로 현황도로로 사용하였다고 해도 그 통행이 없다면 현황도로로 인정받지 못합니다.

시골에 가면 이런 길들이 많이 존재하고 있습니다.

그러나 과거에 사용하다가 지금은 사용을 하지 않는다고 해도 만약 그 도로가 지적도상 분할이 되어 있고 지목도 도로로 되어 있다면 사용을 하지 않는다고 해도 도로로 인정을 받을수 있습니다.

5. 현황도로는 포장상태에 따라서 문제가 되지 않습니다.

흔히들 현황도로라고 하면 비포장 도로를 생각하기 쉽지만, 지주나 다른 누군가에 의하여 시멘트나 아스팔트로 포장을 했다고 해도 이는 현황도로입니다.

그런데 이포장 여부가 지자체에서 실시한 것이라면 현황도로라고 해도 건축허가를 내주는 경우가 많이 있습니다.

그러나 개인이 포장을 한경우라면 지자체에 문의를 해봐야 합니다.

이상으로 현황도로에 대하여 알아보았습니다.

토지를 보러 갔는데 포장된길이 있다고 해서 이길이 무조건 도로라고 생각하시면 안되는 이유입니다.

현황도로를 판단하기는 생각보다 많은 것을 확인해 봐야 합니다.

간혹 지자체별로 현황도로를 가지고 건축허가를 내주는 경우도 있지만 이를 믿고 토지를 매수하면 안되는 것입니다.

이제부터는 현황도로에 대하여 좀더 관심을 가지고 확인을 하신후 토지를 매수하시기 바라겠습니다.

감사합니다.

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