묵시적갱신 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

묵시적갱신

Posted by sunnyfunny
2019. 10. 12. 08:00 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


내집이 없이 남의 집을 임대차하여 살고 있는 사람들의 가장 큰 고민중 하나가 계약기간이 끝나면 집주인이 보증금을 올리지 않을까?

월세를 인상하지 않을까 하는 것일겁니다.

계약기간이 끝났는데도 보증금이나 월세를 인상하지 않고 아무말이 없으면 세입자는 고마워하겠지요.


이렇게 계약기간이 끝났는데도 임차인이나 임대인이 기존의 조건과 같은 내용으로 임대차계약을 계속이어가는 것을 묵시적갱신이라고 합니다.

임차인이 기존의 임대차계약조건과 동일하게 계속살수 있도록 계약이 자동 연장된것입니다.


이번시간에는 묵시적갱신에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

묵시적갱신에 대하여 알아보기전에 하나 알고 계셔야 하는 것이 있는데 바로 주택임대차보호법 제4조(임대차기간)입니다.


* 주택임대차보호법 제4조(임대차기간등)


기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만 임차인은 2년 미만으로 정한기간이 유효함을 주장할수 있다.



위 주택임대차보호법 제4조를 보면 임대차기간의 최소유효기간이 2년이라는 것을 알수 있습니다.

좀더 풀어서 이야기 하자면 처음 임대차계약을 할때 만약 1년을 임대차기간으로 설정했다고 계약서를 작성하여도 임대인은 임차인이 1년후 나간다고 하면 보증금을 돌려주어야 하고 2년까지 거주한다고 하면 2년까지는 마음대로 나가라고 할수 없다는 것입니다.

이것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 것입니다.

그러면 2년이 지난후에는 나가라고 할수 있을까요?

2년이 지나면 가능하다는 것입니다.

하지만 이또한 무조건 나가라고 할수는 없습니다.


주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)을 따져봐야 합니다.


* 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)


1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니 하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

3. 2기의 차임액에 달하거나 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.



주택임대차보호법 제6조를 살펴보면 계약기간이 종료되기 전에 임대인은 6개월에서 1개월전에 임차인에게 계약의 종료또는 계약의 변경을 이야기 해야 합니다.

그래야 임차인을 내보낼수 있으며 그렇지 않으면 기존의 계약과 동일한 조건으로 묵시적갱신이 되는 것입니다.

임차인은 계약기간 1개월전까지 임대차계약에 대하여 나갈것인지를 임대인에게 통보를 해야 계약이 연장되지 않는 것입니다.

임대인과 임차인이 아무런 조치도 하지 않는다면 계약이 연장되는 것으로 보고 있습니다.


그러면 묵시적갱신이 되었는데 갑자기 임대인이 보증금이나 월세를 인상해달라고 하면 임차인은 어떻게 해야 할까요?

묵시적갱신이 되었다면 임차인은 임대인의 보즈금이나 월세인상에 대한 요구를 들어주지 않아도 됩니다.

묵시적갱신이 된 경우에는 임대인은 전임대차계약 조건그대로 계약이 연장된것이기 때문에 보증금과 월세를 증액할수 없습니다.


묵시적갱신때 계약서를 다시 작성해야 하는지도 많이들 물어보시는데 그럴필요없습니다.

기존의 계약과 동일하기 때문에 별도의 계약서 작성은 하지 않아도 됩니다.

기존에 받아두었던 확정일자도 그대로 유지가 되는 것입니다.

그런데 계약의 내용이 변경되었다면 변경된 내용의 계약서로 반드시 확정일자를 다시 받아두어야 합니다.


묵시적갱신이 되었는데 임차인이 사정이 생겨서 이사를 가야 한다면 어떻게 해야 할까요?

이건 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적갱신의경우 계약의 해지)를 보아야 합니다.


* 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적갱신의 경우 계약의 해지)


1. 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있다.

2. 제1항에 따라 해지는 임대인이 그 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.



묵시적갱신이 되었다고 해도 위 주택임대차보호법6조의2를 보면 임차임은 임대인에게 계약해지를 통보할수 있고 계약해지통보를 하면 3개월후에 이사를 갈수 있다는 것입니다.

즉 임차인이 이사를 간다고 이야기한후 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려주어야 한다는 이야기 입니다.

3개월은 새로운 임차인을 구할수 있는 기간정도라고 생각하시면 됩니다.


묵시적갱신이 되었다고 해서 임차인은 자기의 의무를 등안시하면 안됩니다.

즉 2기의 차임이 밀리면 임대인은 이를 이유료 계약해지를 통보할수 있습니다.

즉 2달월세가 밀리면 임대인은 계약해지를 요구할수 있다는 것입니다.

또한 임차인의로서의 의무를 현저히 위반한 경우에도 계약해지를 요구할수 있습니다.


이상으로 주택임대차계약의 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.

묵시적갱신을 요약하자면 계약기간이 종료되었을때 임대인과 임차인이 계약의 변동이 없이 기존의 계약그대로 사는것을 묵시적갱신이라고 고 합니다.

묵시적갱신을 하면 기존의 계약이 연장되므로 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

묵시적갱신후에는 임대인은 보증금이나 월세를 증액할수 없습니다.



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