공시지가와 토지의 시세에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산에 관련된일을 한지도 꽤 시간이 오래지났습니다.

부동산을 시작해서 지금까지 많이 듣는 질문중에 하나가 "땅을 하나가지고 있는데 이땅을 얼마나 받을수 있을까요?"하는 질문입니다.

지번을 확인해보니 맹지입니다.

맹지는 시세가 특별히 정해져 있는 것이 아니기 때문에 금액이 얼마다라고 말할수 없다 하면 대부분의 사람들이 하는말이 이겁니다.

"이 땅의 공시지가가 30만원정도 나가니 공시지가는 받을수 있겠지요?"

공시지가와 토지의 시세는 특별히 관계가 없다는게 저의 생각입니다.

* 공시지가란 무엇이며 공시지가 확인하는 방법

보통의 토지는 공시지가의 3배선에서 거래되는 경우가 많습니다.

하지만 개인적인 생각에 공시지가의 3배가 토지의 시세라고 생각하는 것은 잘못되었다고 생각합니다.

공시지가는 정부에서 해당토지에 대하여 세금을 걷기위한 하나의 기준을 만들어 놓은 것이지 그 토지가 공시지가에 의하여 시세가 형성되는지 않는다는 이야기 입니다.

보통 토지를 매수하는 이유는 건물을 짓거나 개발을 하기위함인데 만약 맹지라면 건축을 할수 없기 때문에 가격이라는것이 없다고 보셔야 합니다.

주위에 다른 사람의 토지를 이용하여 통행을 할수는 있다고 하여도 통행을 하는것과 건축을 위한 도로가 있다는 것은 완전히 다른 개념입니다.

위의 경우처럼 공시지가가 30만원이라고 해도 만약 주변으로 길을 낼수 없거나 건축이 완전히 불가능하다고 하면 이 토지의 가치는 없다고 보셔야 하는 것입니다.

할수 있는 것이 없기 때문입니다.

만약 주위에 구거가 있거나 다른사람의 토지를 이용하여 도로사용승락서를 받을수 있다면 이야기가 달라질수 있지만 그렇지 않으면 아마도 살사람이 없을것입니다.

다시말해서 공시지가와 토지의 시세와는 전혀 상관이 없다고 생각하시는게 좋습니다.

토지의 상태가 토지이 시세를 나타내는 것이지 토지의 공시지가가 토지의 시세를 나타내는 것은 아니라는 이야기 입니다.

가끔 보면 공시지가보다 낮게 매매한다는 매물이 나오기도 하는데 이런경우 정말 급매물건이나 물건에 하자가 있는 물건일수도 있습니다.

그렇다면 토지투자시에 어떤 토지를 매수해야 하는지 답이 나오지요?

바로 건축이 가능한 토지를 매수하면 된다는 것입니다.

건축이 불가능한 토지라면 아무리 싸고 저렴하다고 해도 쳐다보지 않는것이 좋습니다.

그럼 건축이 가능한지 불가능한지는 어떻게 판단해야 할까요?

기본적으로 지적도상에 도로가 있는지여부를 판단해야 합니다.

하지만 지적도만 가지고는 진짜 도로로 사용하고 있는지 아니면 기존에 있던 도로인데 지금은 사용하지 않는도로인지 알수 없습니다.

그래서 반듯이 현장을 방문해봐야 합니다.

그리고 해당 지자체에 전화문의를 해서 건축이 가능한가를 확인해봐야 합니다.

매입하려는 토지가 건물을 지을 수 있는 토지인지 확인하고, 건물을 지을수 있다면 매입하고 그렇지 않다면 매입하지 않는 것이 토지투자에 있어서 기본이라고 생각하면 됩니다.

건물을 짓지않고 농사를 짓기위해서 토지를 산다고 해도 도로를 확인해야 합니다.

다른사람의 토지를 거쳐서 갈경우 별도의 토지이용료가 발생되기도 하기 때문입니다.

이번시간에는 토지의 공시지가와 토지의 시세에 대한 관계에 대하여 알아보았습니다.

하나만 기억하세요.

토지 투자시 건물을 지을수 있는 토지에 관심을 가지자 입니다.

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