비사업용 토지란 무엇이며 토지의 양도소득세에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지 투자를 하는 대부분의 사람들이 가장 먼저 생각하는 것이 있습니다.

얼마나 싸게 싸서 얼마나 비싸게 팔수 있는지를 고민합니다.

그런데 이건 단순하게 보이는것만 생각하는 것입니다.

아무리 싸게 사서 비싸게 팔았다고 해도 세금을 신경쓰지 못했다면 수익률 자체가 낮아질수 밖에 없습니다.

초보투자자들이 실수하는것이 세금을 등안시 하는것입니다.

토지 투자를 하여 높은 수익을 올리고 싶다면 세금을 얼마나 내야 하는지 미리 파악을 해야 합니다.

토지의 양도소득세는 1년 미만 소유하고 매매시 50%의 높은 세금을 내야 합니다.

1년에서 2년 사이라면 40%, 2년이상을 보유하고 있다 매매하면 6~42%의 세금을 내야 합니다.

이또한 양도차액에 따라서 세금이 달라지기 때문에 잘 알고 있어야 하는 부분입니다.

토지의 양도소득세는 단기 중과세이므로 토지를 매입하여 빨리 팔수록 많은 세금을 납부해야 합니다.

이는 토지를 투자가 아닌 투기의 개념으로 생각하고 있다고 여기기 때문입니다.

또한 정부에서는 비사업용 토지를 규정하고 비상업용 토지는 기존의 세금보다 10%높게 책정하여 더 많은 세금을 납부하게 하였습니다.

비상업용 토지는 농지, 임야, 대지로 구분할수 있습니다.

농지는 재촌, 자경의 조건을 갖춰야 비사업용 토지가 되지 않습니다.

재촌이란 해당 농지가 있는 시나 농지로부터 직선거리로 30km이내에 거주해야 한다는 것입니다.

만약 내가 거주하는 곳이 서울인데 지방의 농지를 샀다면 이는 재촌에 해당하지 않는다는 이야기입니다.

재경이란 직접 농사를 지어야 한다는 것으로 재촌, 재경의 두가지 조건을 만족하지 않으면 비사업용토지로 판단해서 세금을 더 납부해야 합니다.

* 농지의 비사업용토지 해당여부 판단기준

임야는 농지와 조금은 다르게 재촌 규정만 있오, 해당 시나 연접한 시에 거주하면 사업용을 판단을 합니다.

그렇기 때문에 양도소득세의 중과를 피할수 있는 길이 농지보다 조금 더 많습니다.

이런 이유로 농지보다는 임야가 투자 가치가 더 높다고 생각하는 분들도 계십니다.

* 임야의 비사업용토지 해당여부 판단기준

대지는 건물 여부로 사업용인지 비사업용인지를 판단합니다.

지목이 대지이면서 건축물이 없는 토지, 즉 나대지는 비상업용토지로 양도소득세의 중과세 대상이 됩니다.

사업용 토지를 판단하는 기준에 기간이 있는데 양도일 직전 5년 중에 연속하지 않더라도 3년간 사업용으로 사용하거나 양도일 직전 3년 중2년, 또는 보유기간의 60%를 사업에 이용하면 사업용 토지로 보고 있습니다.

토지에 대한 양도소득세 세율에 대하여 알아보겠습니다.

간단하게 표로 정리하는 것이 보기도 좋고 알기도 쉬울것 같아서 표로 정리해보겠습니다.

보유기간	과세표준	사업용토지		비사업용토지
		세율	누진공제액	세율	누진공제액
1년미만		50%	없음	50%	없음
1년이상~2년미만		40%	없음	40%	없음
2년이상	1200만원이하	6%	없음	16%	없음
	1200만원초과~ 4600만원이하	15%	108만원	25%	108만원
	4600만원초과~ 8800만원이하	24%	522만원	34%	522만원
	8800만원초과~ 1억5천이하	35%	1490만원	45%	1490만원
	1억5천초과~ 3억원이하	38%	1940만원	48%	1940만원
	3억초과~ 5억이하	40%	2540만원	50%	2540만원
	5억초과	42%	3540만원	52%	3540만원

토지역시 장기보유하면 장기보유특별공제를 받을수 있습니다.

보유기간	공제율
	2018년	2019년
3년미만	없음	없음
3년이상~4년미만	10%	6%
4년이상~5년미만	12%	8%
5년이상~6년미만	15%	10%
6년이상~7년미만	18%	12%
7년이상~8년미만	21%	14%
8년이상~9년미만	24%	16%
9년이상~10년미만	27%	18%
10년이상~11년미만	30%	20%
11년이상~12년미만	10년이상 30%	22%
12년이상~13년미만		24%
13년이상~14년미만		26%
14년이상~15년미만		28%
15년이상		30%

2019년부터는 장기보유특별공제율이 축소되었습니다.

기존엔느 10년이상 보유하면 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을수 있었는데 변경된 공제율에서는 종전 3%에서 2%로 공제율 증가분이 축소되었습니다.

기존에는 11년이상을 보유하면 30%의 공제를 받던것도 이제는 15년이상을 보유해야 30%의 공제를 받을수 있게되었습니다.

오늘은 비상업용토지란 무엇이며 토지에 대한 양도소득세율에 대하여 알아보았습니다.

부동산은 사고 파는 것도 중요하지만 세금을 미리 미리 확인해서 조금이라도 높은 수익을 낼수 있는 방법이 무엇인지 확인을 하는 것이 중요합니다.

세금문제는 반드시 세무전문가와 상담을 하시기 바랍니다.

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