건축과 도로의 관계에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지를 사는 이유는 다양하겠지만 그중에서 가장 많이 차지하는 것이 바로 건축입니다.

토지를 사서 내가 살집을 짓거나 개발을 해서 분양을 하기 위함이 가장 많은 이유입니다.

그런데 건축을 위해서는 반드시 필요한것이 있습니다.

바로 '도로'입니다.

집을 짓거나 건축을 위해서 건축허가를 받으려면 원칙적으로 보행 및 자동차 통행이 가능한 4m이상의 도로가 2m이상 접해 있어야 하는 것입니다.

물론 예외도 있습니다.

막다른 도로의 길이가 10m미만일 경우라면 폭이 2m인 경우에도 건축허가가 가능합니다.

하지만 10m이상 35m미만이라면  3m도로가, 35m이상이라면 6m의도로가 필요합니다(도시지역이 아닌 읍, 면지역은 4m도로).

면적에 따라서도 도로의 조건이 달라지기도 합니다.

부지 연면적의 합계가 5000㎡, 즉 1500평이상인 경우에는 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 건축허가가 납니다.

토지를 살때 맹지가 가격이 저렴한 이유가 건축이 불가능하기 때문입니다.

맹지란 도로와 접해 있지 않은 토지인데, 맹지는 원칙적으로 건축허가를 받을수 없는 토지입니다.

또한 지적도상에 도로가 있지만 현황상 토지로 진입이 어려운경우도 건축허가를 받을수 없습니다.

도시지역이 아닌 읍, 면단위의 비도시지역에서는 현황도로를 가지고 건축허가를 내주기도 하지만 100%건축허가를 내주는 것이 아니기 때문에 현황도로를 가지고 건축이 가능하다고 하는 말을 믿으시면 안됩니다.

해당 지자체에 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

또한 현재는 현황도로가 없고, 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로가 잡혀있다면 이를 근거로 건축허가가 가능하기도 합니다.

건축법상의 진입도로 요건에는 두가지가 있습니다.

첫째로는 국토계획법, 도로법, 사도법을 근거로 신설, 고시된 도로이면서, 둘째로는 건축허가신고 시 지자체장이 그 위치를 지정, 공고한 도로로서, 도시계획상 향후 도로로 지정될 예정인 예정도로가 있어야 하는 것입니다.

위의 조건을 만족하지 않은 토지를 맹지라고 부르는 것입니다.

그렇다면 건축허가를 받을수 있는 도로에 대하여 정리를 해보자면 다음과 같습니다.

1. 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로.

2. 건축허가권자가 허가 시 지정 공고된 도로.

3. 사람과 차량이 통행할수 있는도로.

4. 지적도(임야도)에 표시되어 있는 지적도상 도로.

5. 지목이 도로인 도로.

6. 국가 또는 지자체 소유의 공로.

7. 실제 사용 중인 현황도로.

8. 폭4m이상인 도로.

9. 토지와 2m이상 접해있는 도로.

크게 건축이 가능한 도로는 위에 나와 있는 도로입니다.

9가지의 조건을 모두 만족해야 건축허가가 나오는 것은 아닙니다.

또한 위 조건을 만족하지만 건축허가가 나오지 않는 경우도 현장에서 일하다 보면 많이 있기 때문에 정확한 분석이 필요한것입니다.

위에서 잠깐이야기를 했는데 맹지는 기본적으로 건축허가를 받을수 없는 토지입니다.

하지만 맹지라고 해서 건축허가가 무조건 안나오는 것은 아닙니다.

맹지도 일정 조건을 갖추면 건축허가를 받을수 있습니다.

맹지에 건축허가를 받기위해서는 도로를 확보해야 하는데 맹지에 도로를 내는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

1. 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시.

2. 사도법에 의한 사도개설.

3. 인접토지 매입에 의한 사설도로개설.

4. 진입토지에 대한 도로사용사용승락을 받은경우.

5. 구거의 구거점용허가에 의한 도로개설.

6. 민법상 주위토지통행권(민법 제219,220조)주장.

7. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설.

맹지에 대한 건축허가를 받기위해서 도로를 만드는 방법은 위와 같이 다양한 방법이 존재합니다.

하지만 현자에서 가장 많이 사용하고 실제로 그나마 쉬운방법이 3번(인접토지 매입에 의한 사설도로개설)과 4번(진입토지에 대한 도로사용사용승락)정도입니다.

물론 이에 따른 별도의 비용이 들어가기는 하지만 다른방법에 비하여 그나마 조금은 수월하기 때문입니다.

맹지에 진입도로로 사용할 다른사람의 토지를 매입하는 경우에도 폭4m이상이 되어야 하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

이상으로 건축과 도로의 관계에 대하여 알아보았습니다.

토지투자시에 반드시 확인을 해야하는 것이 도로입니다.

지적도상에 도로가 있다고 무조건 건축이 가능한것이 아니기 때문에 현장을 반드시 방문해서 지적도상의 도로가 현재 사용되고 있는도로인지, 해당토지로 진입이 가능한지를 확인해보시기 바랍니다.

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