계획관리지역의 건폐율 및 용적률과 계획관리지역에서 건축할수 없는건축물

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

관리지역에 대하여 알아보고 있습니다.

관리지역은 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어집니다.

 

보전관리지역의 건폐율 및 용적률과 보전관리지역에서 건축할수 있는 건축물은?

생산관리지역의 건폐율과 용적률 및 생산관리지역에서 건축할수 있는 건축물은?

이번 시간에는 마지막 남은 계획관리지역에 대하여 알아보겠습니다.

 

토지 매수를 고려하는 분들 중에서 토지 용도지역을 계획관리지역만 찾으시는 분들이 많습니다.

왜 그럴까요?

계획관리지역은 다른 관리지역에 비해서 활용할 수 있는 범위가 높기 때문입니다.

토지를 구입하는 이유는 토지를 활용하기 위함인데, 그런 이유라면 계획관리지역의 토지가 활용 가능성이 가장 높기 때문입니다.

 

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어진다고 이야기했습니다.

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요한 지역이고, 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역입니다.

 

그리고 마지막 남은 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

만약 계획관리지역이 도시지역으로 편입이 된다면 토지의 가치는 상상할 수 없을 정도로 높아질 수 있습니다.

 

 

물론 모든 계획관리지역의 토지가 도시지역으로 편입이 되는 것은 아니지만, 편입이 예상되는 지역이기 때문에 그 가능성을 보는 것입니다.

계획관리지역의 건폐율은 40% 이하이며, 용적률은 100% 이하입니다.

보전관리지역이나 생산관리지역에 비해서 좀 더 활용할 수 있는 범위가 큽니다.

 

계획관리지역은 보전관리지역이나 생산관리지역에 비해서 건축할 수 있는 건축물이 상당히 많습니다.

그렇기 때문에 여기서는 계획관리지역에서 건축할수 없는 건축물에 대하여 알아보겠습니다.

 

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 20] <개정 2022. 1. 18.>

 

계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제19호 관련)

 

 

1. 건축할 수 없는 건축물

가. 4층을 초과하는 모든 건축물

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것

 

라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것

(1) 「건축법 시행령」 별표 1 제4호아목의 시설 및 같은 호 자목의 일반음식점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것

(2) 「건축법 시행령」 별표 1 제4호너목의 시설로서 성장관리방안이 수립되지 않은 지역에 설치하는 것

(3) 「건축법 시행령」 별표 1 제4호더목의 단란주점

마. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설(성장관리계획구역에 설치하는 판매시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 경우는 제외한다)

 

바. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호의 업무시설

사. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것

아.「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설

자. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로서 성장관리방안이 수립되지 않은 지역에 설치하는 것

 

 

차. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업 및 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 해당 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 관할구역으로 이전하는 레미콘 또는 아스콘 공장과 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」, 「소음ㆍ진동관리법」 또는 「악취방지법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고 대상이 아닌 공장은 제외한다.

(1) 별표 16 제2호아목(1)부터 (4)까지에 해당하는 것. 다만, 인쇄ㆍ출판시설이나 사진처리시설로서 「물환경보전법」 제2조제8호에 따라 배출되는 특정수질유해물질을 전량 위탁처리하는 경우는 제외한다.

(2) 화학제품시설(석유정제시설을 포함한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 폐수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설 또는 「물환경보전법」 제2조제17호에 따른 공공폐수처리시설로 전량 유입하여 처리하거나 전량 재이용 또는 전량 위탁처리하는 경우는 제외한다.

 

(가) 물, 용제류 등 액체성 물질을 사용하지 않고 제품의 성분이 용해ㆍ용출되는 공정이 없는 고체성 화학제품 제조시설

(나) 「화장품법」 제2조제3호에 따른 유기농화장품 제조시설

(다) 「농약관리법」 제30조제2항에 따른 천연식물보호제 제조시설

(라) 「친환경농어업 육성 및 유기식품 등의 관리ㆍ지원에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 유기농어업자재 제조시설

 

 

(마) 동ㆍ식물 등 생물을 기원(起源)으로 하는 산물(이하 "천연물"이라 한다)에서 추출된 재료를 사용하는 다음의 시설[「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설 중 반응시설, 정제시설(분리ㆍ증류ㆍ추출ㆍ여과 시설을 포함한다), 용융ㆍ용해시설 및 농축시설을 설치하지 않는 경우로서 「물환경보전법」 제2조제4호에 따른 폐수의 1일 최대 배출량이 20세제곱미터 이하인 제조시설로 한정한다]

1) 비누 및 세제 제조시설

2) 공중위생용 해충 구제제 제조시설(밀폐된 단순 혼합공정만 있는 제조시설로서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 인근의 주거환경 등에 미치는 영향이 적다고 인정하는 시설로 한정한다)

(3) 제1차금속, 가공금속제품 및 기계장비 제조시설 중 「폐기물관리법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 폐유기용제류를 발생시키는 것

(4) 가죽 및 모피를 물 또는 화학약품을 사용하여 저장하거나 가공하는 것

(5) 섬유제조시설 중 감량ㆍ정련ㆍ표백 및 염색 시설. 다만, 다음의 기준을 모두 충족하는 염색시설은 제외한다.

 

(가) 천연물에서 추출되는 염료만을 사용할 것

(나) 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질 배출시설 중 표백시설, 정련시설이 없는 경우로서 금속성 매염제를 사용하지 않을 것

(다) 「물환경보전법」 제2조제4호에 따른 폐수의 1일 최대 배출량이 20세제곱미터 이하일 것

(라) 폐수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설 또는 「물환경보전법」 제2조제17호에 따른 공공폐수처리시설로 전량 유입하여 처리하거나 전량 재이용 또는 전량 위탁처리할 것

 

 

(6) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 외의 지역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역 외의 지역의 사업장 중「폐기물관리법」 제25조에 따른 폐기물처리업 허가를 받은 사업장. 다만, 「폐기물관리법」 제25조제5항제5호부터 제7호까지의 규정에 따른 폐기물 중간ㆍ최종ㆍ종합재활용업으로서 특정수질유해물질이 「물환경보전법 시행령」 제31조제1항제1호에 따른 기준 미만으로 배출되는 경우는 제외한다.

(7) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역에 설치되는 부지면적(둘 이상의 공장을 함께 건축하거나 기존 공장부지에 접하여 건축하는 경우와 둘 이상의 부지가 너비 8미터 미만의 도로에 서로 접하는 경우에는 그 면적의 합계를 말한다) 1만제곱미터 미만의 것. 다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 1만5천제곱미터 이상의 면적을 정하여 공장의 건축이 가능한 지역으로 고시한 지역 안에 입지하는 경우나 자연보전권역 또는 특별대책지역에 준공되어 운영 중인 공장 또는 제조업소는 제외한다.

 

2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물

가. 4층 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 따로 정한 층수를 초과하는 모든 건축물

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(제1호나목에 해당하는 것은 제외한다)

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것

라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점·휴게음식점·제과점으로서 도시·군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것과 안마시술소 및 같은 호 너목에 해당하는 것

 

 

마. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설

바. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설

사. 「건축법 시행령」 별표 1 제8호의 운수시설

아. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 중 종합병원·병원·치과병원 및 한방병원

자. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 같은 호 다목부터 마목까지에 해당하는 것

차. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설(운동장은 제외한다)

카. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설로서 도시·군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것

 

타. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것

(1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 외의 지역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역 외의 지역에 설치되는 경우(제1호자목 및 차목에 해당하는 것은 제외한다)

(2) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역에 설치되는 것으로서 제1호자목 및 차목(7)에 해당하지 아니하는 경우

(3) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업 및 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역으로 이전하는 레미콘 또는 아스콘 공장

 

파. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설(창고 중 농업·임업·축산업·수산업용으로 쓰는 것은 제외한다)

하. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설

거. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설

너. 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광 휴게시설

 

 

계획관리지역을 찾으시는 분들은 막연히 보전관리지역과 생산관리지역에 비해서 좋다고 생각해서 찾는 경우가 많습니다.

하지만, 실제로 전원주택과 같은 단독주택을 짓기에는 보전관리지역이나 생산관리지역이 가격도 저렴하고, 주변 환경도 좋은 경우가 많습니다.

 

단독주택 외에 다른 건축물을 지으려고 한다면 계획관리지역이 건축할 수 있는 건축물이 많기 때문에 유리할 수도 있습니다.

이는 어떤 토지가 좋다 나쁘다를 말하기 전에 본인에게 맞는 토지를 선택할 수 있는 기준이 있어야 하는 것입니다.

 

이번 시간에는 관리지역의 토지 중 계획관리지역의 건폐율과 용적률, 계획관리지역에서 건축할 수 없는 건축물에 대하여 알아보았습니다.

계획관리지역에 건축을 하려고 한다면 먼저 해당 지자체에 문의를 해보시는 것이 가장 정확할 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.