일반인도 보전산지에 집을 지을수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

며칠 전 아시는 분이 위치 좋은 토지를 찾았다고 그곳에 집을 짓고 싶다며 한번 봐달라는 연락이 왔습니다. 지번을 받아 위성사진을 한번 보니 앞쪽으로는 강이 흐르고 있고 남향에 정말 위성사진으로만 봐도 맘에 드는 그런 토지였습니다. 하지만 지목이 임야이기 때문에 토지이용계획확인원을 보니 "보전산지" 중 공익용 산지였습니다.

 

제가 전화를 걸어 주택을 짓는 것은 힘들 것 같으니 다른 토지를 알아보라고 했더니 왜 주택을 지을 수 없는지에 대하여 알려달라고 했습니다. 그 토지를 소개해준 부동산에서는 건축이 가능하다고 했는데 왜 나는 안되는지 이야기를 해달라고 했습니다.

 

아마도 이분은 저의 말을 듣지 않았다면 그 토지를 구입하여 지금쯤 땅을 치고 후회하고 있었을 수도 있습니다.

자 그러면 왜 이 토지를 사지 말라고 했는지 알아보겠습니다.

 

 

우리나라의 모든 임야, 즉 산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어집니다. 다시 보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 나누어지며, 준보전산지란 보전산지를 제외한 모든 산지를 뜻하는 것입니다. 준보전산지에는 일반인도 누구나 산지전용을 한 후 주택을 지을 수 있다고 알고 있지만, 보전산지는 그렇지 않습니다.

 

보전산지 중에서도 특히 공익용산지는 공익의 목적이 강하기 때문에 개인이 할수 있는 행위가 대부분 제한되고 정부나 지자체에서 공공의 목적을 가지고 행위를 하는 경우가 많습니다. 그나마 보전산지중에서도 임업용 산지는 주택을 지을 수 있지만 이또한 특정 조건을 만족해야 주택을 지을수 있습니다.

 

 

산지관리법 제12조(보전산지에서의 행위제한)를 보면 보전산지에서 할 수 있는 행위들에 대하여 자세하게 나오는데 그중에서도 4항을 보면 "농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설의 설치"라는 조항이 있습니다. 즉 보전산지 중에서 임업용 산지에서는 농림어업인이어야 주택을 지을 수 있다는 것입니다. 일반인은 보전산지에 주택을 지을수 없다는 것입니다.

 

농림어업인에 대한 정보는 아래의 링크를 클릭하시면 볼 수 있습니다.

농지나 산지를 이용할때 농림어업인이 되어야 한다는데 농림어업인이 무엇인가요?

 

 

또한 농림어업인이라고 해서 마음대로 주택을 지을 수 있는 것이 아닙니다. 농림어업인이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설만을 지을수 있습니다. 여기서 말하는 부대시설이란 주차장, 마당등을 이야기하는 것입니다.

 

보전산지에 주택을 짓기 위해서는 일반인은 불가능하고 농림어업인이어야 가능하며, 자기 소유의 산지여야 하고, 면적은 660제곱미터 미만에만 주택을 지을 수 있다는 것입니다. 물론 이 조건들을 모두 만족한다고 해도 주택을 짓기위한 진입로, 여러가지 법령등도 맞아야 주택을 지을수 있는 것입니다. 660제곱미터(약 200평) 미만에 집을 지을 수 있다고 하니 보전산지의 건폐율은 20%이니, 최대 약 40평정도의 주택을 지을수 있다는 것입니다. 

 

 

정리를 해보겠습니다.

보전산지에서도 주택의 신축은 가능하지만, 임업용 산지여야 하고 농림어업인만 가능하며, 면적은 660제곱미터 미만만 가능하다는 것입니다. 물론 주택을 짓기 위해서는 도로문제등 여러가지 문제들이 해결되어야 한다는 것도 알아야 합니다.

 

왜 임야에 집을 짓기위해서 준보전산지를 구입해야 하는지 아시겠지요? 준보전산지는 일반인도 산지전용을 통하여 누구나 집을 지을 수 있지만, 보전산지는 제약이 많기 때문에 일반인이 주택을 지을수 없기 때문입니다. 

 

이번시간에는 보전산지에도 일반인이 주택을 지을수 있는가에 대하여 알아보았습니다. 오늘 글이 보전산지를 구입하려고 하는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 임야를 구입하여 개발을 하기 위해서는 생각보다 제약이 많기 때문에 구입 전 꼭 이런 문제들을 확인해 보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.