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주택임대차보호법의 대항력에 대하여2 오늘도 지난시간에 이어서 주택임대차보호법상의 대항력에대하여 좀더 이야기를 해보겠습니다.오늘은 조금 어려운 이야기들이 있으니 천천천히 읽어보세요. * 공사대금을 받기 위해 주택임대차계약을 체결한 경우 대항력. 문) 저는 공사대금 채권을 확보하기 위하여 주택에 대한 임대차게약을 체결하고 임차부분을 명도 받은 후 전입신고를 하고 실제로 거하지 않는 경우 주택으로 대항력이 인정되는지요? 답) 주택임대차보호법이 제정목적에 타당하지 못하므로 대항력이 인정되지 않습니다. 문) 임차인이 사소한 금액의 원상회복을 하지 않아 건물을 명도한 경우에 1억원 이상의 임차보증금반환거부를 항변권으로 행사할 수 있는지요? 답) 사소한 금액의 정도의 원상회복을 하지 않았다고 보증금반환을 거부하는 것은 판례상 인정되지 않습니다. 문) .. 더보기
주택임대차보호법상의 대항력에 대하여 주택임대차보호법의 대항력에 대하여 더 이야기해보겠습니다.대항력이 중요한 이유는 보증금의 반환여부를 확인할수 있기 때문입니다.나의 소중한 재산이 걸린 문제이기 때문에 천천히 잘 읽어보세요. * 후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법. 문) 저는 2016년 주택을 보증금 5천만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데 그 당시에 이미 임차주택에 국민은행 명의로 채권최고액 1200만원의 근저당권설정등기가 되어 있었고, 그 후 2017년 집주인이 신한은행으로부터 다시 대출을 받으면서 신한은행 명의로 채권최고액 5천만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 신한은행이 경매를 신청하여 절차가 진행중입니다. 저는 어떠한 방법으로 보호받을.. 더보기
양도소득세의 비과세와 과세일때 구분 오늘은 양도소득세가 과세될때와 비과세가 될때에 대하여 이야기 해보겠습니다. 더 많은 경우들이 있지만 몇가지만 이야기 하고 시간이 날때마다 계속 이야기 해보겠습니다. * 장기저당담보주택의 비과세 특례에 대하여 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 다만 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다. * 장기저당담보대출 계약요건(1,2,3 모두 충족)은 다음과 같습니다. 1. 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일것, 2. 장기저당담보 게약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월 매분기별 등으로 대출금을 수령하는 .. 더보기
주택임대차보호법상의 대항력의 조건들 지난시간에 이어서 주택임대차보호법중 대항력의 요건들을 문제와 답식으로 좀더 알아보겠습니다.경우의 수가 너무 많아서 앞으로도 좀더 이야기 할예정입니다.많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.천천히 읽어보시면 많은 도움이 될것이라 자신있게 말할수 있으니 꼼꼼히 읽어보세요. * 주민등록상에 동, 호수가 누락한 경우 보호여부. 문) 주민등록 전입신고는 정확하게 하였으나 임대차계약서에 아파트 동, 호수가 누락한 경우 대항력은 인정되나요? 답) 주민등록상의 주소는 정확하나 확정일자를 받은 임대차계약서의 주소가 사실과 다른 경우 판례는 " 임대차계약서는 주민등록과 달리 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하는 것이 아니므로 임대차 목적물 표시에 아파트의 명칭이나 동,호수가 누락되었더라도 확정일자의 유효한 요건을 갖추었다" 고.. 더보기
주택임대차보호법의 대항력의 요건들 어제에 이어서 오늘도 주택임대차보호법의 대항력에 대하여 다시 한번 이야기 해보겠습니다. * 착오로 잘못된 전입신고를 정정한 경우 보호여부. 문) 어떤 이유로 전입신고가 착오로 잘못 등재되었으나 사후에 이를 발견하고 관계 공무원이 주민등록표상의 주소란에 착오정정 혹은 착오로 전입기재 된 지번에서 실지 지번으로 다시 전입하는 형식을 취하는 것과 같은 "직권정정을 하여 실제지번과 일치시키는 경우" 에 주민등록의 공시 방법으로서의 기능과 제3자에 대한 대항력 문제와 관련하여 "원래 전입신고한 일자를 기준" 으로 할건인지 아니면 "올바른 주소지번으로 새로이 전입기재 된 일자를 전입신고일"로 볼 것인지요? 답 )임차인보호 측면에서는 당연히 전자의 입장을 취해야 하겠지만, 주민등록의 공시방법과 제3자의 이해관계를 고.. 더보기
양도소득세의 감면 및 비과세에 대하여 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세를 신고, 납부해야 하는바 조세정책상 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 미리 알아두고 그 요건에 맞추어 양도하면 세금을 절세할 수 있습니다. 1. 주택에 대한 양도소득세 비과세. * 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택은? 1세대가 양도일 현제 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족한 주택을 양도한 경우 양도소득세 비과세 대상이므로 양도소득세를 신고하지 않아도 됩니다. * 양도일 현재 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 당해건물이 주택의 용도로 2년이상 보유되어야 합니다. 부수토지의 경우에도 주택의 부수토지의 용도로서 2년이상 보유되어야 합니다. * 주택의 부소토지는 건물 정착면적의 5배 도시계.. 더보기
주택임대차보호법상의 대항력과 대항요건에 대하여 주택임대차보호법상 대항력과 대항요건에 대하여 다양한 사례를 알아보겠습니다. 천천히 읽어보세요. 많은 도움이 되실겁니다. *대항력이란 대항요건인 주택인도와 주민등록이 되어있어야 대항력이 생깁니다. 1. 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득합니다. 2. 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다. 3. 주민등록 전입신고를 먼저하고 이사를 나중에 했다면 이사한 다음날에 대항력을 취득하게 됩니다. 4. 입주나 전입신고 전에 저당권, 가압류, 압류등기, 가등기 등이 설정되어 있다면 임차인은 새로운 소유자에 대한 대항력을 얻을수 없다. 5. 대항력은 소액임차보증금과 직접관계가 없으며, 경매신청등기 전에 대항력을 갖추고 있으면 소액보증금 중 일정금액에 대해서는 .. 더보기
주택임대차보호법의 적용대상및 보호대상에 대하여 이번시간에는 주택임대차보호법의 보호대상에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 문답식으로 여러가지 경우에 대하여 이야기 할테니 그냥 한번 쭉 읽어보세요. 문) 주식회사 등 법인이 직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하고 직원명의로 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 대항력과 우선변제권이 인정되는지요? 답) 법인은 대항력과 우선변제권은 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거안정을 입법목적으로 하고 있고 법인은 본래 대항용건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼수 없기 때문입니다.(대법원 1997.7.11 선고 96다7236 판결) 문) 국내에 체류하는 외국인이 주택임대차보호법의 보호를 받.. 더보기
임대차계약서 작성시 주의할점 오늘은 임대차 계약서 작성시 주의해야 할점들과 게약후 해야 하는 것들에 대하여 이야기 해보겠습니다. 문) 임차인이 미리확인하고 계약서에 기재해야 할 사항은 무엇이 있을까요? 답)임대계약을 할때 다음 사항들을 확인하고 계약서에 기재하는것이 좋습니다. 1. 임차주택의 사용부분에 대하여 기재합니다. 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 실제로 임대하는 곳이 어느부분인지 계약서에 정확하게 명시합니다. 간혹 불법건축물이나 등기가 없는 건물을 임대하여 나중에 문제가 생기는 경우들이 많습니다. 2. 계약의 일반적인 사항을 기재합니다. 계약금, 중도금, 잔금의 기재 및 지급일정(통상 보증금의 10%를 계약금으로 지급하고, 나머지는 잔금으로 지불하며, 잔금은 주택에 입주할때 지급) 임대차기간등을 기재합니다.보통 공인중개사를.. 더보기
양도소득세 절세방법 세금은 어쩔수 없이 낼수 밖에 없는 돈입니다. 하지만 조금만 공부하고 노력하면 절세를 할수 있습니다. 탈세가 아닌 절세방법에 대하여 알아보겠습니다. 1. 2년이상 보유한후 양도해야합니다. 보유기간(2년이상, 1년이상 2년미만, 1년미만)에 따라 세율이 다르기 다르므로 가능한 2년이상(주택은 1년이상)보유한 후 매매하는 것이 유리합니다. 2. 같은 해에 많이 팔지말아야 합니다. 양도소득세는 년간단위(1월1일부터 12월31일까지)로 양도소득을 합산하여 양도소득세를 계산하므로 가능한 같은해에 팔지 않는 것이 유리합니다. 3. 반드시 본인 명의로 등가한 후 양도하는 것이 좋습니다. 미등기 양도시에는 비과세, 감면혜택, 장기보유특별공제(양도차익의 10~30%)를 받지 못하고 높은 세율(70%)을 적용받게 되므로 .. 더보기

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