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대항력이란 무엇일까요? 오늘은 "대항력"이란 무엇인가를 이야기해 보겠습니다. 대항력이 있어서 보증금을 돌려받을수 있을거야, 대항력이 언제생기는거지? 대항력이 뭐지? 등등 많은 사람들이 이야기는 하지만 정작 정확한 대항력이 무엇인지는 모르는것 같습니다. 주택임대차보호법을 이야기 할때 "대항력"이라는 단어가 많이 나옵니다.뭔가 강력해보이기는 하는데 누구한테 대항해서 싸우니까 대항력이겠지? 먼저 주택임대차보호법을 알아보겠습니다.법률 제12989호에 의거하면 "국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률"이라고 규정하고 있습니다. 또한 주택임대차보호법 제3조1항에서는 "임대차는 그 등기가 없는경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음날부터 제3자에 한하여 .. 더보기
소액임차인의 우선변제에 대하여 2탄 지난시간에 이어서 소액임차인의 우선변제에 대하여 더 이야기 해보겠습니다. * 소액임차인의 지위를 양수받은 경우 배당관계 문) 저는 주택소액임차인이 배당요구종기 전에 배당요구를 한 후 소액임차인으로부터 보증금반환청구채권을 양수받았습니다. 이러한 경우 소액임차인으로 배당받을 수 있는지요? 답) 채무자 등의 관계에서 채권양도의 대항요건을 갖추었으면 양수인에게 배당하고, 대항요건을 갖추지 못하였다면 소액임차인에게 배당하는 것이 원칙입니다. 채권양도가 유효하게 이루어져서 '배당요구한 채권자가 배당표작성 때까지 기간동안 변경된 경우에 배당받을 자를 누구로 할 것인가'하는 문제가 있습니다. 집행개시 후 채권자의 승계를 규정하고 있는 민사집행법 제23조를 유추적용하여 배당요구채권을 승계한 채권자가 그 승계사실을 집행법.. 더보기
산지중 보전산지와 준보전산지에서 할 수 있는 행위들에 대하여 아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다. 많은 분들이 궁금해하시는게 있어서 급하게 글하나 써봅니다. 산지를 사서 개발을 하려고 하시는 분들이 있는데 의외로 많은 제약들이 있습니다. 그중에 보전산지와 준보전산지에서 할수 있는 행위들을 적어보겠습니다. * 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위 산지전용제한지역 안에서는 아래의 9가지에 해당하는 행위를 하기 위히여 전용하는 경우를 제외하고는 산지전용을 할 수 없습니다. · 국방, 군사시설의 설치. · 사방시설, 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치. · 도로, 철도, 전력, 석유 및 가스의 공급시설, 그 밖에 법령이 정하는 공용, 공공용 시설의 설치. · 산림보호, 산림자우너의 보전 및 증식을 위.. 더보기
부동산을 취득한 사람이 내야하는 세금은? 아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다. 계속 부동산을 팔때 내는 세금에 대하여 알아보았는데 오늘은 반대로 부동산을 살때 내야 하는세금을 알아보겠습니다. * 취득세, 교육세, 농어촌특별세. 부동산을 매매, 상속, 증여, 교환 등으로 취득한 경우에는 등기 이전에 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. 종전에는 취득세와 등록세를 통합하여 취득세로 과세합니다. 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일로부터 6월 이내)에 해당시, 군, 구청에 취득세를 신고 납부하여야 합니다. 취득세를 납부할 때에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부하여야 합니다.(감면시 감면세액의 20%). * 취득재산별 과세표준 및 표준세율는 다음과.. 더보기
소액임차인의 우선변제에 대하여 아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다. 지난번에 이야기했던 소액임차인에 대하여 조금더 알아보겠습니다. * 소액임차인이 매각결정기일 전에 다른 곳으로 전출한 경우 우선변제권 적용여부. 문) 소액임차인인 저는 주택을 임차한 후 선순위근저당권의 실행으로 인한 경매개시결정의 기입등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 매각결정기일 전에 다른 곳으로 전출하였습니다. 이경우 위 경매으 배당절차에서 위 근저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 지요? 답) 선순위 근저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물건에 버금가느 대항력을 부여하고 있는 취지에 .. 더보기
소액임차인이란? 아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다. 지난시간에는 확정일자와 대항력등에 대하여 공부를 해보았습니다. 도움이 되셨는지 모르겠네요. 오늘부터는 소액임차인에대하여 알아보겠습니다. 소액임차인의 정의부터 소액임차인의 우선변제등 다양한 경우의 예를 들어 시작해보려고 하니 천천히 잘읽어주세요. * 소액임차인이란? 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 매각대금의 1/2의 범위 내에서 배당을 먼저 받을 권리가 있는 임차인입니다. 다만 근로기준법 제30조의 2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받습니다. * 소액임차인의 우선변제권 행사요건 문) 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는.. 더보기
임야의 비사업용토지 해당여부 판단여부 아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다. 오늘은 임야의 비사업용토지 해당여부 판단기부준에 대하여 이야기 해보겠습니다. 임야는 임야소재지에 재촌한 기간을 사업용기간으로보아 비사업용토지 해당 여부를 판정합니다. 임야의 비사업용토지 판정요령은 다음과 같습니다. 1. 당해 토지가 실제 임야인지 여부를 확인합니다. 2. 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부를 확인합니다. 3.양도자가 당해 임야를 일정기간 이상 재촌하면서 소유하였는지 여부를 확인합니다. 여기서 말하는 일정기간 및 재촌요건은 앞에서 말한 농지(농지의 비사업용토지 해당여부 판단기준)와 동일합니다. 다만 임야는 농지의 경작요건과 같은 특별한 용도제한 없이 단지 임야소재지에서 거주하기만 하면 됩니다.. 더보기
확정일자에 대하여 5탄 확정일자에 대하여 이야기해보겠습니다.확정일자를 받는 이유는 보증금의 확보입니다.그렇기 때문에 반드시 확정일자에 대하여는 잘알아두셔야 합니다. * 우선배당을 받기 위하여 대항건을 갖추어야 할 시기. 문) 경매절차에서 매수인에게 대항하거나 우선배당을 받기 위해서는 언제까지 대항요건을 갖추어야 하는지요? 답) 경매절차에서 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 또는 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인의 대항요건은 종기일까지 구비하고 있어야 합니다. 그러므로 이전에 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하게 됩니다. * 사실상 이사하면서 보증금을 받지 못하여 주민등록과 가재도구를 남긴 경우 대항력. 문) 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 실질적으로는 다른 주택으로 이사.. 더보기
확정일자에 대하여 4탄 화정일자에 대하여 몇번 이야기를 해본적이 있습니다.확정일자는 그만큼 중요하고 앞으로도 계속 이야기를 할 예정입니다. 확정일자를 받는 이유는 보증금을 지키기 위해서입니다.천천히 읽어보시기 바랍니다. * 확정일자가 무엇인가요? * 확정일자에 대하여 2탄 * 확정일자에 대하여 3탄 * 확정일자와 같은 날짜에 수 개의 저당권이 설정된 경우 우선순위. 문) 저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위1,2,3 저당권이 설정되었습니다. 저와 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요? 답) 먼저 임차인이 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권.. 더보기
농지의 비사업용토지 해당여부 판단기준 농지의 비사업용토지 해당여부 판단기준에대하여 알아보겠습니다. 농지는 사업용토지와 비사업용토지로 나눌수 있습니다. * 농지(전,답,과수원). 농지란 전, 답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 이는 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농로, 수로 등의 토지 부분을 포함합니다. 농지부분의 비사업용토지 해당여부를 판단하는 일반원칙으로는 주거, 상업, 공업지역 외의 지역에 소재하는 농지로서 재촌하면서 직접경작한 기간을 사업용 기간으로 보아 비사업용토지 해당여부를 판정합니다. 농지의 비사업용토지 해당여보의 판정요령은 다음과 같습니다. 1. 당해 토지가 실제 농지인지 여부를 확인합니다. 2. 기준에 관게없이 사업용으로 보는 토지인지 여부를 확인합니.. 더보기

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